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Il était une fois les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

Plus de 2 milliards d’euros… C’est le montant de la collecte des fonds enregistrée sur les SCPI au 1er trimestre 2019 (source ASPRIM). Un résultat proche du record enregistré au 1er trimestre 2017 et qui démontre que les épargnants ont massivement plébiscité ce type d’investissement depuis le début de l’année. À cela plusieurs explications. À commencer par les mauvais résultats enregistrés par les marchés boursiers en 2018 qui ont incité de nombreux épargnants à changer de stratégie et à privilégier l’immobilier. Sans oublier, également, les nombreux atouts propres aux SCPI, même s’il ne faut pas en occulter les risques. Si vous souhaitez, vous aussi, opter pour cette solution pour préparer votre retraite, obtenir des revenus complémentaires ou tout simplement diversifier votre patrimoine, voici tout ce qu’il faut savoir sur les Sociétés Civiles de Placement Immobilier.

Il était une fois les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

Quand on investit dans l’immobilier, on peut le faire « en direct » en acquérant un bien pour le mettre en location ou en optant pour ce qu’on appelle la « pierre papier »… Dans ce cas, l’investisseur détient de l’immobilier mais sous forme de parts.

Cette appellation générique de « pierre papier » regroupent en réalité différents produits financiers : les OPCI, les Sicav ou encore… les SCPI. Et, contrairement à l’achat d’un bien immobilier classique qui nécessite un investissement très élevé, il suffit de quelques centaines d’euros (de 500 à 1 000 €) pour investir dans une SCPI.

UNE SCPI C’EST QUOI ?

Concrètement, une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un placement immobilier locatif, mutualisé entre différents épargnants et sur plusieurs biens : bureaux, commerces, habitations, résidences seniors, cliniques, hôtels, locaux d’activités, etc. Une Société de Gestion acquiert et gère les biens immobiliers pour le compte de la SCPI. Chaque épargnant, devenu associé en achetant des parts de cette SCPI, perçoit alors les loyers (ou dividende) en fonction du nombre de parts dont il est propriétaire (après déduction des charges : gestion, location, travaux, etc.). Précisons, tout de suite, que même s’il est possible de vendre ses parts « à tout moment » ( à l’exception des SCPI fiscales – voir ci-dessous ), la SCPI est véritablement une solution d’épargne qui doit être envisagée dans une logique de moyen / long terme (plus de 8 ans).

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QUELS TYPES DE SCPI ?

Il existe en réalité trois grands types de SCPI. Chacune d’elle ayant ses propres caractéristiques et avantages…

  • Les SCPI de rendement ou d’immobilier d’entreprise

Comme leur nom l’indique, elles investissent essentiellement dans des biens immobiliers tertiaires : bureaux, commerces, locaux d’activités, entrepôts, hôtels, crèches etc. Elles peuvent être spécialisées (investissement dans un secteur bien identifié) ou diversifiées (investissement dans plusieurs secteurs).

  • Les SCPI de plus-value ou de capitalisation

Elles investissent généralement dans des biens de type logements, commerces ou bureaux offrant un faible rendement. C’est pourquoi elles ne versent pas - ou peu - de dividendes. En revanche, elles ont pour vocation d’engendrer une valorisation à long terme.

  • Les SCPI fiscales ou d’habitation

Elles permettent aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques. La conservation des parts est au minimum 15 ans. Les SCPI fiscales investissent exclusivement dans l’immobilier d’habitation : qu’il s’agisse de neuf (livré ou en cours de construction) ou de biens réhabilités.

 Parmi ces SCPI fiscales ou d’habitation on distingue :

  • les SCPI Pinel qui investissent dans des biens éligibles au dispositif Pinel ;
  • les SCPI Malraux qui investissent dans des logements situés dans les AVAP (Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine) et secteur sauvegardés ayant vocation à être rénovés ;
  • les SCPI Déficit Foncier qui investissent, elles aussi, dans des biens ayant vocation à être rénovés. Les travaux étant alors déductibles des revenus fonciers ;
  • les SCPI Monuments Historiques qui investissent dans des immeubles anciens à rénover (des monuments historiques ou des actifs inscrits sur la liste supplémentaire des monuments historiques).

 Attention toutefois. Quand on choisit d’investir dans des SCPI de type fiscales, il faut savoir, d’une part, que leur liquidité est très limitée. Et, d’autre part, que l’avantage fiscal n’est pas transmissible à la revente. Ce qui explique pourquoi la revente des parts ne sera possible qu’à des prix très « décôtés ».

Quels types de SCPI existent ?
 

QUELS STATUTS POUR LES SCPI ?

Avant de choisir une SCPI il est également important de bien connaître leurs caractéristiques juridiques et leurs modes de fonctionnement. Ainsi, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) reconnaît aux SCPI, deux statuts : celui de SCPI à capital fixe et celui de SCPI à capital variable. Avec, à la clé, derrière ces deux « options », des nuances qui peuvent avoir leur importance, lorsqu’on souhaite acquérir ou revendre des parts.

Le statut de SCPI à capital fixe

  • Le montant du capital est initialement défini par les statuts ;
  • Le montant maximum de souscription est connu à l’avance ;
  • La SCPI procède à des augmentations régulières du capital jusqu’à l’atteinte du plafond fixé par les statuts. Ces augmentations se font sur des décisions unilatérales de l’Assemblée Générale.
  • Au sein d’une SCPI à capital fixe, les investisseurs ont à leur disposition, deux moyens pour entrer au capital de la SCPI : soit par une augmentation de capital, soit en rachetant les parts d’un autre associé (épargnant) ;

 Le statut SCPI à capital variable

  • Les parts sont émises, à tout moment tant que le capital plafond n’est pas atteint ;
  • Le montant du capital de ce type de SCPI peut donc être modifié à tout moment, que ce soit à la hausse ou à la baisse. La SCPI est donc en évolution de capital permanente ;
  • Les investisseurs peuvent « entrer » ou « sortir » de la SCPI à tout moment. Ils n’ont pas à attendre, comme dans le cas d’une SCPI à capital fixe, une augmentation de capital ou à une confrontation d’offres et de demandes avant de pouvoir procéder à une acquisition / vente de parts.

Bien que ces 2 statuts existent toujours aujourd’hui, il faut savoir que la SCPI à capital variable à tendance à devenir la « norme » (au détriment de la SCPI à capital fixe). Tout simplement parce que ce statut offre plus de souplesse, pour les épargnants comme pour les gestionnaires de la SCPI. 

POURQUOI PRIVILÉGIER UN INVESTISSEMENT EN SCPI ?

Quand on souhaite investir dans l’immobilier, il est légitime – et même souhaitable - de se demander s’il est préférable de le faire en achetant un bien « en direct » ou en passant par une SCPI. Comme nous l’avons vu précédemment, cette seconde solution est plus accessible financièrement. Mais ce n’est pas son seul atout…

Les avantages de l’investissement en SCPI

  • Une plus grande tranquillité puisque la gestion locative est pise en charge par des sociétés de gestion de patrimoine immobilier, agrées par l’AMF (Autorités des Marchés Financiers) ;
  • Une mutualisation des risques par la SCPI qui peut compenser des pertes par des gains ;
  • La possibilité de vendre qu’une partie de ses parts ;
  • La possibilité d'investir sur des marchés d’immobilier tertiaire (bureaux, crèches, résidences seniors, hôtels, etc.) plus rémunérateur que l’immobilier résidentiel ;
  • La bonne rentabilité moyenne de ce placement, même si les performances passées ne présagent pas de celles à venir et si les risques de perte en capital sont réels (voir schémas ci-dessous) ;

 Toutefois, le choix de la SCPI a aussi ses « inconvénients ». Et ceux-ci sont principalement liés aux risques propres à ce type d’investissement.

Les risques en SCPI

  • Un risque de perte en capital (la somme investie peut évoluer à la hausse comme à la baisse) et les revenus ne sont pas garantis (la baisse des revenus locatifs peut être due à la diminution du taux d’occupation des locaux loués) ;
  • La défaillance de la société de gestion (toutefois, en cas de faillite, la gestion de la SCPI est transférée, selon la loi, à une autre société de gestion agréée par l’AMF) ;
  • La revente des parts n’est pas garantie (elle peut être plus ou moins facile en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et des parts SCPI. Les parts peuvent donc être décotées par rapport à la valeur de réalisation ou de reconstitution de la SCPI) ;
  • La réglementation liée à la liquidité des parts ;
  • Le risque lié aux cours des devises dans le cas des investissement hors zone euros ;

 

POURQUOI PRIVILÉGIER UN INVESTISSEMENT EN SCPI ?
 
 
COMPARAISON DE LA PERFORMANCE ENTRE LES SCPI ET LES AUTRES PRODUITS D’ÉPARGNE
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PERFORMANCES DES SCPI : HISTORIQUE DES TAUX DE DISTRIBUTION

https://lh4.googleusercontent.com/XniRJOpi_Q4ybmK409RkqgdrKmCBPNPBBH36pQNMh_iAEzRVIrp1N_IL5vWqPAQFZZ8HfIEPrFZYaKa6sblF2HE2sWyX3TwNSWlaplvP7vKPLrtzmw8t_UUs38RSSi7Yx-UYF8xKSources : ASPIM / IEIF 2018, Banque de France, INSEE sur données fin 2017

 

QUELLES INFORMATIONS AVEC LES SCPI ?

Toutes les sociétés de gestion ont l’obligation légale d’informer régulièrement les associés sur la « bonne marche » de leurs SCPI. Ainsi, elles permettent à disposition sur leurs sites Internet :

  • les rapports annuels (chiffres clés, rapport de gestion, l’ensemble des comptes…) ;
  • les bulletins trimestriels ;
  • les statuts et notes d’information.

Par ailleurs, sachez que l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) et l’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière) fournissent aux investisseurs des informations et des analyses sur les SCPI et leur marché.

COMMENT CHOISIR VOTRE SCPI ?

Vous êtes séduit par les atouts des SCPI ? Reste maintenant à sélectionner celle sur laquelle vous investirez. Pour information, il existait, fin 2018, 178 SCPI « immobilier d’entreprise » en France. Autant dire que vous avez l’embarras du choix. Voici les différents critères à prendre en compte lors de votre sélection.

La performance

  • Le « Taux de Distribution sur Valeur de Marché » (TDVM) est une mesure du niveau de revenus versés par la SCPI. En 2018, le TDVM moyen des SCPI était de 4,35 % ;
  • L’évolution du revenu historique distribué par la SCPI sur une longue période ;
  • Le « Taux de Rendement Interne » (TRI) mesure la performance globale de la SCPI sur plusieurs années (5, 10, 15, 20 ans). Cet indicateur tient compte à la fois du revenu distribué et de la valorisation du capital. Il permet de comparer les SCPI entre elles, mais aussi avec d’autres placements.

La composition du patrimoine de la SCPI

  • Plus le patrimoine de la SCPI est important, plus son parc immobilier est mutualisé et le risque locatif réparti ;
  • L’exposition à différents segments immobiliers (bureaux, commerces, résidences de santé ou de tourisme...) induit des comportements différents selon les cycles économiques ;
  • La qualité des immeubles et des locataires ;
  • Le « Taux d’Occupation Financier » résume l’adéquation du patrimoine à la réalité du marché. En 2018, il était en moyenne d’environ 90 % pour l’ensemble des SCPI d’immobilier d’entreprise ;
  • Le nombre de « Reports à Nouveau » qui permettent d’affecter une partie des revenus locatifs aux réserves pour amortir les aléas (vacance ou baisse des loyers) avec l’objectif de distribuer un dividende stable.

La liquidité

  • Privilégiez une SCPI qui affiche d’importants volumes de transaction, des délais de règlement rapides et un faible volume de parts en attente ;
  • Dans le cas de SCPI au sein d’une assurance-vie, l’assureur en garantit la liquidité.

La société de gestion

La société de gestion de la SCPI est également un critère important : son antériorité, son expertise historique, sa réputation ou son implantation géographique sont, par exemple, des éléments dont il faut tenir compte.

COMMENT ACHETER DES PARTS DE SCPI ?

COMMENT ACHETER DES PARTS DE SCPI ?

Au comptant, à crédit, dans une assurance vie… il existe plusieurs solutions pour investir dans une SCPI.

Comptant

Avantages :

  • perception régulière des revenus ;
  • opportunité d’investir sur le marché de l'immobilier avec un ticket d'entrée moins important qu'un bien en direct

Inconvénients :

  • pas d’allégement de la fiscalité avec la déduction des frais d’emprunt des revenus locatifs ;
  • un délai de jouissance des premiers loyers entre 3 et 6 mois.

A crédit

Avantages :

  • allégement de l'imposition avec la déduction des frais d’emprunt ;
  • possibilité de profiter de l’« effet de levier » du crédit ;

Inconvénients :

  • peu de banques acceptent de financer les parts de SCPI.

La nue propriété

Avantages :

  • permet de limiter l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
  • partage des valeurs sur le prix d’achat (20% payé par l’usufruitier si vous renoncez à l’usufruit) ;
  • au terme du démembrement, récupération sans frais ni fiscalité de la pleine propriété des parts ;
  • pas d’alourdissement de la fiscalité puisqu’aucun dividende n’est perçu et que les parts détenues en nue-propriété ne sont pas imposables au titre de l’IFI.

Inconvénients :

  • attente pour la perception des revenus ;
  • difficulté à trouver un investisseur intéressé uniquement par l’usufruit de parts de la SCPI ;
  • possibilité de revente déduite pendant la période du démembrement .

Dans un contrat d’assurance-vie

Avantages :

  • ouvre droit à la fiscalité très avantageuse de l’assurance-vie ;
  • permet d’optimiser le rendement de son contrat (en 2017, les SCPI ont rapporté 4,45% de rendement, alors que les fonds en euros s’établissent à 1,50%) ;
  • décote des frais d'acquisition (par rapport à un achat comptant, à crédit ou en nue propriété) ;
  • taxation des loyers servis par la SCPI à la sortie en cas de rachat partiels/programmés ou total du contrat d'assurance vie (pas de sortie de capital, pas d'imposition) ;
  • perception immédiate des premiers revenus (contrairement à un contrat hors assurance vie).

Inconvénients :

  • peu de SCPI éligibles à l’assurance-vie ;
  • soumis à des frais d’entrée et de gestion du contrat d’assurance-vie ;
  • manque de lisibilité entre les différents contrats.

EN RÉSUMÉ : QUELS ATOUTS POUR QUEL MODE D’ACHAT ?

SCPI : QUELS ATOUTS POUR QUEL MODE D’ACHAT ?

 

COMMENT SOUSCRIRE À UNE SCPI ?

Vous avez la possibilité d’acquérir des parts de SCPI auprès d’une société de gestion, de votre banque (ou d’un autre établissement), d’un professionnel de la gestion de patrimoine ou encore d’un acteur spécialisé présent sur Internet comme mieuxplacer.com. Dans tous les cas, lors de votre souscription, vous devrez justifier de votre identité, de votre domicile et de l’origine des fonds. La souscription est prise en compte à la fin du mois et le règlement est encaissé sous quelques jours. Les loyers de la SCPI sont perçus une fois le délai de jouissance passé. Il varie selon la SCPI de 3 à 6 mois. Ensuite, les revenus sont versés chaque fin de trimestre civil.

 
COMMENT VENDRE DES PARTS DE SCPI (HORS ASSURANCE VIE) ?

 

COMMENT VENDRE DES PARTS DE SCPI (HORS ASSURANCE VIE) ?

Pour vendre vos parts, vous devez adresser à la Société de Gestion un ordre de vente. Contrairement à de l’immobilier en direct, il est possible de vendre la totalité de ses parts de SCPI ou seulement une partie. La fiscalité est identique à celle des plus-values immobilières.

Les conditions de vente des parts de la SCPI d’immobilier d’entreprise

Dans le cas d’une SCPI d’immobilier d'entreprise, les conditions de vente dépendent du type de SCPI (capital fixe ou variable).

Pour les SCPI à capital fixe :

  • cession à d’autres investisseurs par l’intermédiaire d’un marché secondaire organisé par la société de Gestion ;
  • les confrontations (offres / demandes) ont lieu à fréquence régulière (mensuelle ou hebdomadaire selon les SCPI) ;
  • le vendeur inscrit son ordre de vente (prix minimum souhaité / part) sur le carnet d’ordres, qui recense l’ensemble des ordres d’achat et de vente ainsi que les volumes correspondants ;
  • les prix sont fixés librement entre les acheteurs et les vendeurs et sont donc variables en fonction de l’offre et la demande. 

Pour les SCPI à capital variable :

  • rachat des parts effectué auprès de la SCPI directement ;
  • la valeur de retrait est connue par avance ;
  • les demandes sont compensées par les nouvelles souscriptions. Si elles sont insuffisantes, la SCPI assure les retraits sur ses liquidités, voire par la cession d’actifs immobiliers.

Pour les SCPI de type fiscales :

  • Dissolution de la SCPI au terme de la durée statutaire ;
  • Le patrimoine est liquidé et les associés sont remboursés à la hauteur de leur quote-part au fil des cessions ;
  • En cours de vie de la SCPI, la cession s’effectue sur le marché secondaire (SCPI à capital fixe) et la vente des parts peut entraîner la perte de l’avantage fiscal.

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QUELS SONT LES FRAIS LIÉS À LA SCPI ?

Les frais de souscription

Ils varient selon le type de SCPI.

  • Pour les nouvelles parts émises lors d’une augmentation de capital (SCPI à capital variable et SCPI à capital fixe) : les frais sont compris dans le prix de souscription. Ils varient de 6 à 12% selon les SCPI et sont identiques que l’on souscrive directement auprès d’une société de gestion ou par l’intermédiaire d’un conseil spécialisé.
  • Pour les parts proposées revendues sur le marché secondaire (SCPI à capital fixe) : les frais de souscription sont moins élevés mais il faut y ajouter des droits d’enregistrement à hauteur de 5 % du prix acquéreur (minimum 25 €) perçus par le Trésor Public.

Les frais de gestion

Ils permettent de rémunérer annuellement la société de gestion pour sa mission d’investissement, de gestion de location et d’entretien du parc immobilier. Ils portent uniquement sur les revenus et représentent environ 10 % des loyers perçus par an.

QUELLE IMPOSITION ?

Impôts sur les revenus

Les revenus fonciers :

  • le revenu locatif, versé à l’associé est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (comme un investissement immobilier classique) de 17,2% ;
  • en cas de souscription à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

Les revenus financiers :

  • la SCPI détient des liquidités placées qui génèrent des revenus financiers ;
  • une part marginale de ces revenus est distribuée aux associés ;
  • ils constituent des « revenus mobiliers » qui sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Impôts sur les plus-values

Le traitement fiscal des plus-values des parts de SCPI suit le régime général des plus-values immobilières. Autrement dit : 19% sur base imposable dégressive selon la durée de détention.Les plus-values sont exonérées au bout de 22 années de détention selon le barème d’abattements suivant :

  • 6 % pour chaque année de détention au-dessus de la 5e et jusqu’à la 21e année ;
  • 4 % pour la 22e année de détention.

Les prélèvements sociaux

Ils s’élèvent donc à 17,2% mais sont totalement exonérés après 30 années de détention. Au-dessous de cette durée, l’abattement est le suivant :

  • 1,65 % pour chaque année de détention à partir de la 6ème année et jusqu’à la 21ème ;
  • 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème année jusqu’à la 30ème .


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COMMENT SONT TRANSMIS LES PARTS DE SCPI LORS D’UN HÉRITAGE OU D’UNE DONATION ?

La transmission de parts de SCPI aux héritiers est taxée au même titre qu’un bien immobilier classique, détenu en direct. Vous trouverez ci-dessous, pour exemple, le barème en vigueur concernant les droits de donation en ligne directe (parents/enfants, après abattement de 100 000 €, CGI, art 779, VI).

Droits de succession et de donation en ligne directe au 1er janvier 2019

COMMENT SONT TRANSMIS LES PARTS DE SCPI LORS D’UN HÉRITAGE OU D’UNE DONATION ?

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Guillaume-Olivier DORÉ

Guillaume-Olivier DORÉ

Fondateur et CEO de Mieux Placer

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Autor Guillaume-Olivier Doré
Guillaume-Olivier Doré
Fondateur et CEO

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