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SCPI : Connaître les opportunités et maîtriser les risques

L’histoire des SCPI remonte au début des années 1960. En 1964, plus exactement où se constitue une des premières « Civile Foncière ». Le principe : faire appel à l’épargne publique pour acheter à plusieurs ce qu’on ne peut acquérir seul.

Il faut toutefois attendre 1970 pour que ce terme de Société Civile de Placement Immobilier voit officiellement le jour lors d’un projet de loi définissant le cadre réglementaire de ce qu’on appelle la « Pierre-papier ». 
À l’époque produits d’investissement très confidentiels, les SCPI connaissent aujourd’hui un véritable engouement, atteignant, ainsi, des montants de collecte exceptionnels de 2010 à 2017. Il faut dire que cette solution présente de nombreux avantages. Mais attention : ce type d’investissement n’est pas sans risques. Le point…

SCPI : Connaître les opportunités et maîtriser les risques
 
 
Les Français et l’immobilier c’est une longue histoire d’amour. Et rien ne semble pouvoir venir altérer cette « love story ». Ainsi, selon un sondage réalisé en 2017 par Opinionway, l’immobilier physique figure à égalité avec l’assurance vie (34%) au sommet des placements préférés des Français pour faire fructifier leur épargne. Et si on ajoute à ces 34 % ceux qui placent en premier lieu les PEL (18 %) et les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), on arrive à un total de 60 % des Français qui privilégient l’investissement immobilier. Car au-delà de posséder un bien en direct, il existe d’autres solutions pour profiter des atouts de la Pierre dont les fameuses SCPI qui présentent des atouts certains.
 

Un produit accessible à tous…


À commencer par son accessibilité. En effet, contrairement à un investissement immobilier classique qui nécessite généralement un investissement très élevé, le minimum obligatoire pour investir dans une SCPI est de quelques parts dont le montant varie de 500 à 1 000 €. Autant dire que la très grande majorité des personnes peut acheter des parts de SCPI et donc accéder à ce type de placement.

…Et répondant à tous les projets

Par ailleurs, un investissement en SCPI permet de répondre à de nombreux projets d'épargne. Comme, par exemple :

  • préparer sa retraite ;
  • obtenir des revenus complémentaires ;
  • diversifier son patrimoine.

Une plus grande flexibilité pour l’investisseur

Cette flexibilité de la SCPI se retrouve en matière de gestion du placement et des actifs. Si vous achetez une maison ou un appartement et que dans 10 ans, vous avez besoin d’une partie de votre capital, il faudra vendre le bien. En revanche, avec une SCPI il est possible de vendre une partie des parts et de laisser le reste continuer à distribuer un rendement.

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Des risques réduits

Autre avantage des SCPI : la mutualisation des risques. En effet, lorsque l'on achète des parts d’une Société Civile de Placement Immobilier, on investit sur plusieurs biens locatifs à la fois, de types variés (bureaux, locaux commerciaux, etc.), situés dans différentes régions et donc sur autant de locataires. Contrairement à l’achat d’un bien dans une optique d’un investissement locatif, les risques s'en trouvent donc considérablement réduits ou tout du moins très répartis… Car même en cas de vacance d’un bien ou d’un impayé de loyer, cela n’impact pas les autres actifs.

Une gestion simplifiée et une rentabilité attractive

Qui dit investissement en SCPI dit aussi moins de contraintes de gestion et de trésorerie. Pourquoi ? Tout simplement parce que le recouvrement des loyers ou encore le versement des revenus locatifs, par exemple, est assuré par des professionnels de l’immobilier. Parce qu’également, les loyers versés par les locataires sont nets de frais de gestion (taxe foncière, charges de copropriété...). Par ailleurs, avec un investissement en SCPI, il n'y a pas de frais de gestion ni de réinvestissement à faire pour l'entretien des biens immobiliers concernés, ce qui implique des taux de rentabilité plus stables, mais aussi plus attractifs.

SCPI : Une logique de placement à long terme

Un investissement réglementé

Enfin, les investissements en SCPI sont placés sous la responsabilité de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Avec, à la clé, une communication claire et régulière auprès des investisseurs. Ainsi, ceux-ci reçoivent tous les trimestres un bulletin d'information, et, tous les ans, un rapport annuel les informant sur leur placement. Une véritable « assurance » tranquillité.

Une logique de placement à long terme

Toutefois attention : s’il est facile d'investir en SCPI et de revendre ses parts, pour être réellement intéressant, ce placement doit être envisagé dans une logique d’investissement à long terme. Car, en moyenne, les frais sont couverts par la revalorisation du prix des parts au bout de 8 ans. Une durée que l'on considère être le point de « maturation » d’un tel investissement.

SCPI-opportunites-maitriser-risques

Un risque locatif non nul

Comme nous l’avons souligné précédemment, il existe avec les SCPI une mutualisation des risques. Mais, pour autant, cela ne signifie pas que le risque locatif est inexistant. Il doit donc être pris en considération. Pour le « limiter », il est important de rester vigilant sur les secteurs d’activité. Il faudra veiller à diversifier sa sélection pour s'assurer qu'il y ait un nombre suffisant de locataires, issus de domaines d'activités variés et de zones géographiques différentes.

 
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Investissement non garanti et frais de sortie élevés

Si les risques sont atténués, notamment par la diversification immobilière et par les efforts des courtiers pour assurer un taux de rendement attractif, ils existent donc bel et bien. Un investissement en SCPI n'est d’ailleurs ni garanti, ni sécurisé : la valeur du placement évolue au fil des années, parfois en positif mais aussi parfois en négatif. Il existe ainsi une possibilité de perdre le capital investi. Enfin, sachez que pour sortir d'un investissement en SCPI, il y a des frais obligatoires à payer et qui s'élèvent à environ 10 %.

Une liquidité parfois relative

Un mot, pour conclure, sur la liquidité des SCPI. Certes, en théorie, il est simple de revendre ses parts. Mais, en pratique, cela implique de trouver des acheteurs et ce n’est pas toujours évident. Or, sans acheteur, l'investisseur qui souhaite vendre se retrouve bloqué ou contraint de vendre ses parts à un prix moins intéressant. Il faut donc tenir compte de la conjoncture, mais également des taux interbancaires, afin de vendre au bon moment et… au bon prix !

BON À SAVOIR : Quelle fiscalité pour la SCPI ? Un investisseur en SCPI est imposé de la même façon qu'un propriétaire d'un bien immobilier. Les revenus des parts de SCPI entrent donc dans la catégorie des revenus fonciers (à 99%) et sont fiscalisés comme tels. Ils sont soumis à l’imposition sur le revenu mais également aux prélèvements sociaux. Cela peut donc avoir un réel impact négatif sur le rendement net de l’investissement.

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Guillaume-Olivier DORÉ

Guillaume-Olivier DORÉ

Fondateur et CEO de Mieux Placer

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Autor Guillaume-Olivier Doré
Guillaume-Olivier Doré
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