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Quel rendement et quelle fiscalité pour les SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placements dans l’Immobilier (SCPI) constituent une solution efficace pour se constituer un patrimoine et percevoir des revenus réguliers. Il en existe de deux grands types : les SCPI de rendement qui, comme leur nom l’indique, s’inscrivent dans une logique de rendement et les SCPI fiscales qui ouvrent droit à une réduction d’impôt. Choisir entre ces deux catégories de SCPI n’est pas anodin. Pour vous aider à faire le bon choix, mieuxplacer.com vous présente tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité des revenus des SCPI…

Quel rendement et quelle fiscalité pour les SCPI ?

 Si les SCPI sont régulièrement mises en avant – à juste titre - pour leurs nombreux atouts, leur fiscalité, elle, est très souvent décriée car jugée « excessive ». Il faut dire qu’elles ne bénéficient pas du prélèvement forfaitaire unique et sont toujours taxées au titre des revenus fonciers.

Avant de nous intéresser, en détail, à cette fiscalité, revenons sur ce qui différencie les SCPI dites fiscales des SCPI de rendement…

 La SCPI fiscale

Une SCPI fiscale permet d’investir dans l’immobilier d’habitation tout en profitant d’avantages fiscaux. Il en existe de 3 types :

  • Les SCPI Pinel : Ces SCPI s’appuient sur le même mécanisme d’incitation fiscal que lorsqu’on investit « en direct » dans l’immobilier. Le portefeuille de la SCPI est alors composé de biens résidentiels neufs loués sous conditions de revenus et avec des limites imposées dans la fixation des loyers. En retour, l’investisseur profite d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% sur 12 ans.
  • Les SCPI Déficit Foncier :Elles permettent d’investir dans de l’immobilier ancien qui nécessite des travaux de réhabilitation. Le montant des travaux effectués vient alors en déduction des loyers perçus. Si ce montant dépasse celui des loyers, le déficit foncier créé vient diminuer le revenu global de l’investisseur.
  • Les SCPI Malraux : Il s’agit, ici, d’investissement dans de l’immobilier ancien localisé en secteur sauvegardé et qui implique la réalisation de travaux importants encadrés par les Architectes des Bâtiments de France (biens « classés »). Les travaux de rénovation ouvrent droit à une réduction d’impôt de 22% à 30% (sous certaines conditions).

Si la fiscalité de ce type de SCPI est donc attractive, cet atout doit cependant être nuancé. En effet, la rentabilité faciale moyenne n'est pas très élevée (3 % maximum) en raison du prix généralement élevé des biens achetés. Ce qui peut amoindrir le rendement locatif de ces SCPI.

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La SCPI de rendement

Une SCPI de rendement permet d'investir dans l’immobilier professionnel : bureaux, commerces, murs de cliniques... Les locations sont plus sécurisées, en raison de la durée des baux et de la nature des locations, et connaissent ainsi moins de "turn over" que dans l'habitat. La diversité des bien sélectionnés apporte également une sécurité supplémentaire (à travers une meilleure répartition des risques).


Quelle taxation pour les revenus distribués par une SCPI ?

Le rendement facial de ces SCPI est plus attractif que celui des SCPI fiscales : environ 5 % en moyenne. D'une manière générale, ce type de SCPI est plus avantageux : meilleur rendement, plus de liquidité, moins d'exposition aux risques du marché...

Quelle taxation pour les revenus distribués par une SCPI ?

 Les revenus générés par une SCPI sont à la fois locatifs (issus de la location des biens) et financiers (issus des placements). Dans tous les cas, dans le cadre d'une SCPI, ce sont les investisseurs associés qui paient l'impôt dans le cadre de leur impôt sur le revenu, de manière individuelle et proportionnellement à leurs revenus. Les revenus fonciers peuvent être soumis à deux régimes :

  • Le régime réel : Ce régime est obligatoire dès lors que les revenus fonciers de l'investisseur excèdent 15 000 €/an. Cependant, il est possible, pour les investisseurs dont les revenus fonciers sont inférieurs à ce montant, d'opter pour ce régime plutôt que pour le régime micro foncier. Si un prêt a été contracté pour acheter des parts de SCPI, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui permet de diminuer l'imposition.
  • Le régime micro foncier : Le régime micro foncier permet de bénéficier d’un abattement de 30 %, à condition que le cumul des revenus fonciers de l'investisseur ne dépasse pas 15 000 €/an. Celui-ci doit également percevoir d'autres revenus fonciers ne provenant pas de ses parts de SCPI et ses revenus fonciers ne doivent pas déjà bénéficier d'un régime fiscal dérogatoire.

 

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SCPI et assurance vie

Sachez qu’il est possible de réaliser des placements SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie. Cette solution gagne chaque année en popularité en raison de ses nombreux atouts : transmission de l'assurance-vie, rachat des parts de SCPI à prix réduits, versement des revenus à tout moment… Autre avantage non négligeable : la non-imposition des gains tant que l'investisseur ne retire pas d'argent de son contrat.

Quelle taxation pour la plus-value réalisée à la revente des parts de SCPI ?

 

Quelle taxation pour la plus-value réalisée à la revente des parts de SCPI ?

Dans une SCPI, le prix des parts souscrites évolue positivement ou négativement en fonction de l'évolution des marchés de l'immobilier et de l'épargne. Dans le cas d'une plus-value en SCPI, le traitement fiscal, lors de la revente des parts, est le même que celui du régime général des plus-values immobilières. Avec, pour les investisseurs :

  • aucun abattement lors des 5 premières années de détention ;
  • 6 % d'abattement pour chaque année de détention à partir de la 5ème année et jusqu’à la 21ème ;
  • 4 % pour la 22ème année de détention ;
  • une exonération totale après 22 ans de détention.

Attention, ce « barème » ne concerne pas les prélèvements sociaux qui eux ne seront totalement exonérés qu’après 30 ans de détention. Toutefois, au-delà de cette durée, il existe également des taux d’abattement spécifiques :

  • 1,65 % pour chaque année de détention à compter de la 6ème année* et jusqu’à la 21ème ;
  • 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
  • 9 % pour chaque année à partir de la 23ème année et jusqu'à la 30ème.
À RETENIR : Selon l’article 8 du Code Général des Impôts, une SCPI est « fiscalement transparente ». C’est-à-dire qu’elle n’est pas directement soumise à l’impôt. En revanche, chaque associé et investisseur est taxé individuellement sur les revenus fonciers qu’il perçoit. Par ailleurs, lorsque la SCPI vend un actif ou qu’un des associés cède ses parts de la SCPI, les éventuelles plus-values sont également imposées.

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Guillaume-Olivier DORÉ

Guillaume-Olivier DORÉ

Fondateur et CEO de Mieux Placer

SCPI : Connaître les opportunités et maîtriser les risques

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Autor Guillaume-Olivier Doré
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