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Immobilier locatif : comment et pourquoi choisir la SCPI ?

Vous souhaitez savoir comment anticiper la fin de votre vie active et la chute de revenu que cela induit ? Ou bien vous souhaitez pouvoir accompagner au mieux vos enfants durant leurs études ? Le fait de percevoir un revenu régulier semble être une solution idéale. Le placement immobilier, apparaît alors comme étant le plus approprié pour vous assurer ce complément de revenu. Seulement voilà... comme beaucoup de français vous ne disposez pas d'un capital ou apport suffisamment conséquent pour acheter un appartement à but locatif. Sachez dans ce cas qu'une alternative plus accessible existe, il s'agit de la SCPI !

Comment investir dans l'immobilier avec la SCPI ?

On vous a souvent dit - à juste titre - que l’assurance vie était l’un des placements préférés des Français. Mais ce n’est pas le seul. Ainsi selon une enquête réalisée pour le Crédit Foncier, en 2018, 68% des personnes interrogées déclaraient que si elles disposaient d’une somme d’argent à investir elles opteraient pour… l'immobilier ! Un attrait qui explique certainement pourquoi, depuis 5 ans, le marché de l’investissement locatif connaît une forte progression. En effet, sa part dans le total des logements construits est passé de 13,4 % en 2013 à 15,5 % en 2018.
 Car pour profiter des atouts de l’immobilier et de la « solidité » de ce placement qui rassure, il n’est pas obligatoirement nécessaire d’acheter un bien en direct pour le mettre en location. En effet il est aussi possible de faire le choix de la « pierre papier ». Autrement dit, de passer par des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI ).

 

Qu’est ce qu’une SCPI ?

Alors, qu’est ce qu’une SCPI ? Sachez, tout d’abord que ce placement est une vraie solution performante si vous souhaitez vous constituer des revenus complémentaires réguliers… à condition, toutefois, que vous vous inscriviez dans une logique de placement à long terme ! Ceci afin de tenir compte et d’amortir les frais de gestion liés à ce type d’investissement (voir ci-dessous).

Concrètement, une SCPI permet à un investisseur d’acquérir non pas un bien en direct mais des parts d’une société qui elle, grâce aux fonds récoltés, va acheter et gérer des immeubles de bureaux, des boutiques ou encore des résidences d’habitation. 
C’est donc un placement dit commun, où vous êtes plusieurs associés à détenir des parts de cette SCPI.

C’est pourquoi on parle d’investissement « pierre papier ». La SCPI perçoit des revenus grâce au paiement des loyers et, une fois ses frais et taxes déduits, elle verse à ses investisseurs des dividendes (généralement de manière trimestrielle).

 

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Quels types de SCPI ?

On distingue, d’ailleurs, trois types de SCPI :

  •  des SCPI de rendement (investissement passif) ;
  • des SCPI fiscales (optimisation fiscale) ;
  • des SCPI de plus-value (valorisation du patrimoine).

Toutes trois sont bien entendu soumises au contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Les premières investissent en grande majorité dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts…) ou dans des résidences hôtelières (de type résidences services seniors).

Les secondes (SCPI Pinel, SCPI Malraux) répondent à un objectif fiscal et investissent principalement dans des locaux d’habitation, neuf ou à réhabiliter. Elles vont permettre de bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu.

Quant aux troisièmes, elles fonctionnent comme les SCPI de rendement. À la différence que l’objectif ici n’est pas de distribuer un revenu régulier… mais de permettre à l’investisseur de profiter d’une forte progression de son capital immobilier entre le moment où il a souscrit ses parts et leur revente. Les biens dans lesquels la SCPI va investir sont donc des immeuble avec un fort potentiel de valorisation.

Avantages des investissements en SCPI immobilier

 

Quels sont les rôles d’une SCPI ?

Acheter des parts d’une SCPI implique de devoir régler un certain nombre de frais. À commencer par des frais d’entrée (ou de souscription). Ces frais correspondent à la recherche, la sélection et l’acquisition du patrimoine immobilier par la SCPI. Ils « compensent », notamment, les frais de notaire dus lors de l’acquisition des biens et oscillent, en moyenne, entre 6 à 10%.
Mais vous devez également tenir compte des frais de gestion, facturés en contrepartie des différents rôles exercés par la SCPI dans le cadre de l’exploitation des biens. Des missions et des charges qui, soit dit en passant, vous incomberaient personnellement si vous aviez choisi de faire l’acquisition d’un appartement locatif.

En l'occurrence il s’agit de :

  • 
 la recherche des locataires ;

  • l’encaissement des loyers ;
  • de la gestion de la relation bailleur-locataire.

De plus, la SCPI est chargée de veiller au bon entretien du bien immobilier et donc de la bonne exécution des travaux de maintenance courants. Enfin, la SCPI a un rôle juridique et financier à jouer avec l’établissement des contrats de location ou encore la distribution des dividendes. Ces frais de gestion correspondent à un pourcentage des loyers perçus et peuvent varier entre 9 et 12% selon les SCPI.

 

Quels avantages avec une SCPI ?


D’une manière générale, l’investissement dans l’immobilier est reconnu pour être le plus « stable » des placements à long terme. Mais le faire dans le cadre d’une SCPI présente de nombreux atouts (par rapport à un investissement direct )….

  • Un placement accessible à tous les budgets

Bien entendu, le montant d’un investissement dans un studio de 20 à 25 m2 diffère fortement d’une région à l’autre. Mais le ticket d’entrée se situe, en moyenne, entre 75 000 et 180 000 €. Celui d’une part intéressante de SCPI est beaucoup plus accessible… à partir de 5 000 € ! Sans compter que des investissements moindres sont également possibles. 


  • Un patrimoine diversifié

Commerces, bureaux, « vieilles pierres », biens d’exception, résidences hôtelières, crèches, ehpad, résidences étudiantes… la nature des biens immobiliers dans lesquels une SCPI est en mesure d’investir est particulièrement large. Ce qui permet de diversifier ses investissements de manière exceptionnelle. 


  • Une mutualisation des risques

Cet investissement « collectif » et cette diversification du portefeuille d’une SCPI font que les risques sont répartis sur plusieurs biens immobiliers. Le risque locatif du à une vacance d’un bien ou à des loyers impayés est donc moins important ou tout du moins, son impact négatif se trouve compensé par les revenus des autres immeubles mis en location.

  • Une tranquillité d’esprit garantie

Si la mise en location d’un bien peut se transformer en véritable prise de tête, l’investissement dans l’immobilier à travers une SCPI est synonyme, lui, de simplicité et de sérénité. En effet, la gestion locative est entièrement déléguée et vous n’avez donc rien à faire. Par ailleurs, le marché de la SCPI est encadré par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Ce qui est pour vous un gage de sécurité supplémentaire.

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Quels avantages fiscaux avec une SCPI ?


A ces différents atouts s’ajoutent, pour les SCPI dites fiscales, des avantages fiscaux non négligeables. C’est les cas, par exemple, pour les SCPI Pinel qui ouvrent droit à un allègement fiscal pour les investisseurs de :


  • 12 % de l’investissement pendant 6 ans jusqu’à 36 000 €.
  •  18 % de l’investissement pendant 9 ans jusqu’à 54 000 €.
  • 21 % de l’investissement pendant 12 ans jusqu’à 63 000 €.

De leur côté, les SCPI Malraux (ndlr : loi Malraux 2009, dont la dernière révision a eu lieu en 2017) permettent une réduction d’impôt équivalent à 30 % du montant des travaux de rénovation dans la limite de 100 000 €.

La rentabilité SCPI immobilier

 

Quelle rentabilité pour les SCPI ?


A la question investir dans des SCPI est-il un choix payant on peut répondre sans hésiter : oui ! En effet, avec un rendement moyen de 4,43% en 2017 (rapport entre les loyers versés par les sociétés locataires et la valeur de l’actif détenu par la SCPI), la SCPI figure en effet en haut du classement des placements le plus performants. On notera d’ailleurs que cette rentabilité est généralement supérieure à celle d’un investissement dans l’immobilier locatif « en direct ».

De plus, à ce rendement il faut ajouter la revalorisation annuelle du prix des parts. Autrement dit, l’appréciation de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI. Ce qui signifie qu’en cas de revente, l’investisseur réalisera une plus-value !
Pour vous donner une idée concrète de la rentabilité des SCPI, prenons l’exemple d’une personne qui investit 70 000 € dans différentes SCPI. Le montant du revenu mensuel 
net qu’elle percevra s’élèvera à 200 € (net d’impôt sur le revenu et de prélèvements 
sociaux). Dans 15 ans, on estime que la valeur du capital qu’elle aura investi sera supérieur à 75 000 €.

 

Quels risques avec les SCPI ?


Pour autant et malgré tous ces avantages, il faut toujours avoir à l’esprit qu’investir dans la pierre ne signifie pas absence totale de risques. Ainsi, le rendement d’une SCPI n’est jamais garanti. Et un parc immobilier, aussi solide et diversifié soit-il, reste toujours soumis aux aléas du marché.

Toutefois, là encore, la loi a anticipé « le pire » en prévoyant des leviers d’urgence qui obligent les SCPI à liquider une partie de leur parc pour rembourser les souscripteurs. Autre risque ou tout du moins incertitude à surveiller de près : les évolutions législatives à venir qui pourraient bouleverser la fiscalité des SCPI. Et remettre en cause, par exemple, les allégements fiscaux liés au SCPI fiscales. 


Enfin, et comme nous l’avons souligné précédemment, le risque de vacance locative n’est pas nul. Or, les dividendes versés dépendent du taux d’occupation des logements. Toutefois, ce risque est beaucoup moins élevé que lorsque vous investissez en direct dans l’immobilier locatif. Il est également lissé par la mutualisation du parc immobilier de la SCPI.

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Guillaume-Olivier DORÉ

Guillaume-Olivier DORÉ

Fondateur et CEO de Mieux Placer

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Autor Guillaume-Olivier Doré
Guillaume-Olivier Doré
Fondateur et CEO

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