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Acheter des parts de SCPI en démembrement

Avec avoir vu une baisse du niveau de collecte en 2018, les SCPI ont de nouveau le vent en poupe. La collecte du premier semestre 2019 bat des records. La capitalisation des SCPI a passé la barre des 60 milliards d’euros. Il faut dire que ce placement immobilier a des arguments pour plaire. Avec un rendement moyen à 4,35% en 2018, il séduit les épargnants qui souhaitent diversifier leur patrimoine et ceux déçus par les performances des fonds euros et des marchés financiers.

Néanmoins, comme tout placement, les SCPI ont des contraintes, notamment en termes de fiscalité. Les dividendes perçus sont à intégrer à votre impôt sur le revenu et sont soumis aux cotisations sociales. Mais tout problème (ou presque) a une solution. Si vous souhaitez acheter des parts de SCPI sans payer plus d’impôts, vous pouvez opter pour le “démembrement de propriété”. Quels sont les avantages de ce mode d’acquisition et dans quel cas est-il recommandé ? Toutes les réponses dans notre article !

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Petit rappel du fonctionnement des SCPI

Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier. En achetant des parts de SCPI, vous devenez associé dans une société qui gère un parc immobilier locatif (immobilier d’entreprises, commerces, entrepôts…). En contrepartie de votre investissement, la SCPI vous verse régulièrement une partie les loyers qu’elle perçoit sous forme de dividendes. On parle alors de SCPI de rendement.

Cet investissement est tout particulièrement adapté aux épargnants qui cherchent des compléments de revenus. Contrairement à un investissement locatif en direct, vous n’avez aucune contraintes en termes de gestion. La SCPI se charge de l’acquisition et de l’entretien des immeubles ainsi que de la gestion de ses locataires. Vous percevez les loyers (généralement tous les trimestres) au prorata du montant de vos parts dans la SCPI. 

Mais qui dit loyers, dit revenus fonciers et donc fiscalité. Les dividendes versés par la SCPI sont en effet soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2%). Voir notre article sur les rendements et la fiscalité des SCPI. 

Pour ne pas alourdir le montant de votre impôt, il existe une solution encore assez peu connue : le démembrement de propriété.

Démembrement de propriété, mode d’emploi

Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété en 2 droits : la nue-propriété et l’usufruit.

  • La nue-propriété 

La nue-propriété consiste à posséder un bien (immobilier ou financier). On parle bien de propriété uniquement et non pas de jouissance. Lorsqu’il s’agit d’immobilier, le nu-propriétaire n'a pas le droit d'utiliser le bien pour ses propres besoins et n'en reçoit pas les fruits (loyers si le bien est mis en location). Il en détient seulement les murs.

  • L’usufruit

L’usufruit correspond au droit de disposer d’un bien et d’en percevoir les fruits. L'usufruitier peut donc habiter ou louer un bien qui appartient à une autre personne (le nu-propriétaire).

Un peu de théorie … et de latin !

Juridiquement, la propriété d’un bien peut se découper en 3 morceaux :


• l’usus : l’usage, le droit d’utiliser le bien (le droit de l’habiter par exemple)


• le fructus : le droit de jouissance d’un bien (par exemple, le droit de le louer et de percevoir les loyers)


• l’abusus : la propriété du bien (par exemple, le droit de le vendre, de le modifier ou de le détruire)

L’usufruit est donc la combinaison de l’usus et du fructus.

Le démembrement de propriété est un mode d’acquisition encore peu connu de tous les épargnants. On entend le plus souvent ce terme pour des problématiques de succession ou lors de l’acquisition d’un bien en viager. 


Dans l’immobilier locatif, ce mécanisme est intéressant si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires et si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier sans impacter votre fiscalité. Bonne nouvelle : ce mode d’achat n’est pas réservé aux achats immobiliers direct. Il est également proposé par la plupart des SCPI.

Point important : le démembrement de propriété n’est proposé que pour les parts de SCPI achetées en direct. Ce mode d’acquisition n’est pas possible si vous achetez des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie.

Parts de SCPI en démembrement : Pour qui ? Pour quoi ?

Il est ainsi possible de démembrer des parts de SCPI comme c’est le cas pour un bien immobilier classique. Dans ce cas, vous achetez la nue-propriété des parts. Par conséquent, la SCPI ne vous versera pas de loyer. Ce mode d’achat est donc réservé aux épargnants qui ne cherchent pas de compléments de revenu à court terme.

L’achat de parts de SCPI en démembrement est limité dans le temps
L’usufruit et la nue-propriété sont séparés pendant une période contractuelle, le plus souvent 5, 10 ou 15 ans. Au terme de cette période, vous récupérez la pleine propriété, sans frais ou imposition supplémentaire. Vous retrouvez la jouissance du bien et commencez à percevoir les loyers versés par la SCPI.

Acheter des parts de SCPI en démembrement présente de nombreux atouts :

  • Premier avantage et non des moindres :
Vous bénéficiez d’une décote sur le prix de la part. Cela signifie, qu’à budget équivalent, vous pouvez acquérir plus de parts en démembrement que lorsque vous achetez en plein propriété. Par ailleurs, plus la durée du démembrement est importante, plus la décote sera élevée.

Vous entendrez parler de clé de répartition ou de clé de partage. Ces clés sont définies selon par les notaires.  

Exemple pour une clé de répartition de 75% : vous payez des parts de SCPI en nue-propriété 75% de son prix. Vous bénéficiez donc d’une décote de 25%.

  • Le deuxième avantage du démembrement est d’ordre fiscal.
Comme nous ne percevez plus de loyers, vos revenus fonciers n’augmentent pas et vous ne payez pas d’impôts supplémentaires.

  • Le dernier avantage s’apprécie lors de la revente de vos parts.
Une fois la pleine propriété reconstituée, si vous revendez vos parts, le prix d’acquisition pris en compte pour le calcul de la plus-value est celui de la plein propriété.

Exemple :  Vous avez acheté votre part 850€ en nue-propriété et qu’elle en vaut 1 000€ en pleine propriété. Si vous revendez votre part à 1 050 €, la plus value sera de 1050-1000 soit 50€ par part.

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A qui s’adressent les SCPI en démembrement ?

L’achat de part de SCPI en démembrement de propriété est particulièrement adapté pour les épargnants suivants :

  • Les contribuables fortement imposés

Le démembrement est intéressant pour les épargnants qui sont dans la tranche marginale d’imposition de 30% (ou plus) et qui ne souhaitent pas générer de revenus imposables supplémentaires. Ce mode d’achat est également plébiscité par les contribuables assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En effet, les parts achetées en nue-propriété n’entrent pas dans l’assiette de calcul de l’IFI durant la durée du démembrement.

  • Les épargnants qui veulent préparer leur retraite

L’achat en démembrement est une solution patrimoniale recommandée pour les épargnants qui veulent préparer leur retraite. Pour tirer profit de ce mécanisme, il est conseillé de faire coïncider la fin du démembrement de propriété avec la date de départ à la retraite.

Exemple :
Vous achetez des parts de SCPI en nue-propriété à 50 ans dont le dénouement est fixé à 10 ans. Durant cette période, la SCPI ne vous verse pas de loyers. Comme vous êtes encore actif, vous touchez un salaire (souvent élevé en fin de carrière). Une fois à la retraite, vous accédez à la pleine-propriété. Vous percevez donc les loyers versés par la SCPI. Les dividendes perçus viendront compléter le montant de votre pension afin de maintenir votre niveau de vie. N’oubliez pas qu’une fois à la retraite, vous devrez faire face à une baisse substantielle de vos revenus. On estime cette perte à 25% en moyenne.

Mise en situation : l’exemple de Patrick

Patrick a 53 ans et est cadre dans l’industrie. Avec son épouse, ils sont soumis à un taux d’imposition de 30% (tranche marginale d’imposition). Il partira à la retraite dans 10 ans.
Il souhaite investir 30 000 euros dans des parts de SCPI. Il touche des revenus confortables, il n’a plus d’enfants à charge et a terminé de rembourser le crédit contracté pour l’acquisition de sa résidence principale. Il n’a donc pas besoin de revenus complémentaires à court terme. Il choisit donc d’acheter des parts de SCPI en démembrement et fixe la date de dénouement du démembrement à 10 ans.

La clé de répartition est de 80%. Cela signifie que les parts de SCPI qu’il acquiert en nue-propriété ne lui coûtent que 80% de leur valeur réelle (prix en pleine propriété).
Pour avec 30 000€ d’investissement, il achète l’équivalent de 37 500€ de parts en pleine-propriété (décote de 20%).

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Le rendement de la SCPI est de 4,45%. Le prix de la part est revalorisé de 0,5% par an.
Durant les 10 premières années, il ne perçoit aucun loyer de la SCPI. En revanche, son capital fructifie doucement puisque la valeur de ses parts augmente.

Au bout de 10 ans, Patrick part à la retraite et mécaniquement, ses revenus baissent.
Cela coïncide avec le dénouement du démembrement : Patrick récupère ainsi l’usufruit de ses parts de SCPI. Il commence donc à toucher des loyers versés par la société de gestion. Ils viendront compléter sa retraite (et seront intégrés au calcul de son impôt sur le revenu).

Au bout de 10 ans, avec la revalorisation de 0,5% par an, son capital vaut désormais 39 222 €. Rappelons que pour l’obtenir, il a investi au départ 30 000 €. Sans compter les dividendes perçus, Patrick aura fait fructifier son capital de 9 222€ grâce au démembrement de propriété
.

SCPI-Contrat
 

Notre sélection de SCPI accessibles en démembrement de propriété

Mieuxplacer.com vous propose une large offre de SCPI. La quasi totalité de nos SCPI de rendement sont disponibles en démembrement de propriété. 

Voici la sélection des meilleurs SCPI de nos experts en gestion de patrimoine.

SCPI de Bureaux

Contrat

Société de gestion

Prix de la part (pleine-propriété)

Effimo 1

SOFIDY

2 300 €

LF Europimmo 

La Française

5 075 €

Pierre Privilège

La Française

830 €


SCPI de commerces

Contrat

Société de gestion

Prix de la part (pleine-propriété)

Immorente

SOFIDY

1 320€

Patrimmo Commerce

PRIMONIAL

1 970 €

Foncia Pierre Rendement

FONCIA

4 800 €


SCPI diversifiées

Contrat

Société de gestion

Prix de la part (pleine-propriété)

Epargne Pierre

VOISIN

2 050 €

LF Opportunité Immo

La Française

4 800 €

SCPI Buroboutic 

FIDUCIAL

2 670 €


SCPI thématiques

Contrat

Société de gestion

Prix de la part (pleine-propriété)

Promovie (santé)

PRIMONIAL

2 030 €

Pierval Santé (santé)

La Française

5 000 €

Foncia Cap'Hebergimmo (tourisme)

FONCIA

2 650 €

Retrouvez les meilleures SCPI du marché sur le site Mieuxplacer.com. Prix de la part, rendement, composition du parc immobilier, récompenses… vous y retrouverez toutes les informations nécessaires pour comparer les différents contrats.

Si vous disposez d’un capital important, n’hésitez pas à investir dans différentes sociétés de gestion !

Pour savoir si les SCPI sont un placement adapté à votre profil d’épargnant, nous vous invitons à répondre à notre questionnaire en ligne. Vous découvrirez directement en ligne les placements les plus adaptés à vos besoins et à votre situation.

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Guillaume-Olivier DORÉ

Guillaume-Olivier DORÉ

Fondateur et CEO de Mieux Placer

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Autor Guillaume-Olivier Doré
Guillaume-Olivier Doré
Fondateur et CEO

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