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Faut-il miser sur des SCPI ou investir en direct ?

Comme beaucoup de Français, vous envisagez d’investir dans la pierre. Il est vrai que depuis ces dernières années, le marché immobilier est particulièrement dynamique. A Paris, le prix du mètre carré a atteint la moyenne de 10 000 euros et le marché de la location reste très tendu malgré l’encadrement des loyers.

Les taux d’intérêt sont historiquement bas. Alors pourquoi ne pas s’endetter pour acheter un appartement et le mettre en location ? Mais vous avez aussi entendu parler de placements immobiliers, les SCPI, qui peuvent offrir des rendements de 5% par an. 

Alors, comment choisir entre l’immobilier locatif en direct ou les SCPI ? Voici toutes les informations pour vous permettre de comparer les avantages et les inconvénients de ces deux placements.

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Avant de commencer la comparaison, qu’est ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. On parle aussi de “Pierre-Papier”. Les SCPI achètent et gèrent un parc immobilier destiné à la location (immobilier d’entreprise ou résidentiel). Vous achetez des parts de ces sociétés et en contre-partie, vous touchez des revenus sur les loyers qu’elles perçoivent. Vous pouvez également réaliser une plus-value lors de la revente de vos parts (si vous les revendez plus cher que vous les avez achetées).

Les SCPI sont donc un investissement immobilier très différent de l’investissement locatif direct qui consiste à acheter directement un bien et à le mettre en location. Dans ce cas, vous pouvez choisir un bien classique ou opter pour un logement éligible au dispositif Pinel afin de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Maintenant que les bases sont posées, nous pouvons commencer la comparaison point par point.

L'accessibilité

Par accessibilité, on entend le montant minimum à investir.

Sur ce point, l'avantage est clairement à la SCPI. En effet, vous pouvez investir dans une SCPI à partir de quelques centaines d’euros. Et pour cause, nous n’achetez pas un logement entier mais des parts dans une société qui gère un parc immobilier. Vous choisissez le nombre de parts que vous souhaitez acquérir. Vous pouvez donc investir 1 000, 5 000, 10 000 euros ou bien plus.

L'investissement locatif nécessite quant à lui un capital bien plus conséquent puisque vous êtes seul à acheter un bien (sauf cas des SCI). Vous devrez vous acquitter du prix du bien ainsi que des frais de notaires. Même pour un petit studio, il vous faudra investir à minima plusieurs milliers, voire plusieurs centaines de milliers d’euros pour vous lancer.

Le degré de risque

L'immobilier traditionnel rassure. L’investissement locatif en direct semble sécurisé et fiable. Le prix moyen des loyers croît régulièrement, notamment dans les métropoles. Et nous connaissons tous des amis ou de la famille qui louent des appartements à l’année ou pour les vacances. Cependant, l’investissement locatif n’est pas aussi sécurisé qu’il n’y paraît. Si votre locataire ne paie plus ses loyers, vous voilà parti pour des mois, voire des années de procédure. Les agences immobilières proposent des garanties loyers impayés mais cela a un coût qui viendra réduire le rendement de votre investissement. Si vous louez à des étudiants, vous risquez de vous retrouver avec un logement inoccupé l’été.

Lorsque vous investissez dans une SCPI, les risques sont plus faibles. Certes, votre achat est moins concret. Vous détenez des parts d’immeubles en France ou à l’étranger. Difficile d’aller rendre visite à vos locataires... Un des avantages majeurs de la SCPI est que le risque est mutualisé. Vous partagez les risques avec les autres associés qui ont investi dans la société. De plus, si un locataire ne payait pas son loyer, cela sera à peine perceptible car dilué dans la masse de l’ensemble des loyers perçus. Enfin, la plupart des SCPI investissent dans l’immobilier d’entreprise. Cela présente un double avantage : les baux sont plus longs et les entreprises sont généralement sérieuses et paient leurs loyers.

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La rentabilité : le nerf de la guerre

La SCPI vous offre une rentabilité régulière et plutôt élevée. Selon l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier) le rendement moyen des SCPI investies en immobilier d’entreprise s’est élevé à 4,43 % en 2018. Certaines SCPI affichent des rendements à 6%. Etudiez bien l’historique de rendement sur les dernières années. Pour cela, regardez le TDVM (taux de distribution sur valeur marché). Il s’agit d’une donnée communiquée par toutes les SCPI.

Avec le logement locatif, la rentabilité dépend de nombreux facteurs : la ville du bien, les impayés, le taux d’occupation du logement, etc. Prenons l’exemple de Paris. Les loyers sont élevés mais le prix d’achat des biens ne cesse d’augmenter… dégradant de fait la rentabilité des biens loués. Selon le site Meilleursagents, le rendement locatif moyen qui était de 3,4% en début d’année va descendre à 3%.
De manière générale, les petites surfaces (studio / T1) ont une meilleure rentabilité au mètre carré mais les locataires changent plus souvent (étudiants, jeunes actifs). Attention au risque de vacance locative.

Ici, il n'y a donc pas de solution plus avantageuse que l'autre, car tout dépend du bien acheté pour le mettre en location.

La fiscalité sur les revenus

Dans le cas d’un investissement locatif en direct, les loyers perçus sont intégrés à l’impôt sur le revenu au titre de revenus fonciers. Vous devrez également vous acquitter de la taxe foncière dont le montant dépend de la commune du bien.

Pour les SCPI, vous avez le choix entre 2 régimes : le régime réel ou le régime micro-foncier. Voir notre article au sujet de la fiscalité des SCPI.
 
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La gestion et le temps passé

Sur ce sujet, c’est la SCPI qui remporte clairement la manche ! Si vous optez pour l’investissement locatif en direct, vous devez trouver un locataire, entretenir votre bien et gérer la relation contractuelle avec votre locataire (bail, état des lieux, collecte des loyers…) Certes, vous pouvez déléguer cela à une agence immobilière ou à un mandataire mais cela vous coûtera environ 7% des loyers perçus. A cela peut s’ajouter une assurance loyers impayés dont le montant correspond généralement à un pourcentage compris entre 2,5 à 5% du loyer annuel en fonction des options souscrites.

Avec une SCPI, toute la gestion est déléguée à la société de gestion. Vous n’avez rien à faire ! La SCPI se charge de trouver des locataires, de percevoir les loyers et de gérer les travaux.

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La possibilité de réduire ses impôts

Afin de réduire vos impôts, vous pouvez décider d’investir dans des logements éligibles aux dispositifs Malraux, Pinel/Duflot ou de vous créer du déficit foncier en achetant des biens à rénover. Bien évidemment, cela exige des contrepartie notamment en terme de durée de détention.

Il est possible de profiter de ces dispositifs en investissant en direct. Nombre de programmes neufs mettent en avant les dispositifs Pinel. Sachez que vous pouvez également en bénéficier via des SCPI. Dans ce cas, on parle de SCPI fiscales (et non de SCPI de rendement). Il existe des SCPI Pinel, des SCPI Malraux et des SCPI Déficit foncier.

Les frais

Il est difficile de comparer les frais entre ces deux types d’investissement immobilier.

Lorsque vous investissez dans la pierre-papier, vous payez des frais de gestion à la SCPI. Ces frais sont directement déduits des loyers que vous touchez. Vous devrez également vous acquitter de droits d’entrée (aussi appelés droits de souscription) qui oscillent entre 8% et 10% du montant investi. Cela peut paraître important mais cela “compense” les frais de notaire payés par la SCPI. C’est pour amortir ces frais qu’il est conseillé de garder ses parts de SCPI au moins 8 ans. Petite particularité : contrairement à ce que leur nom indique, les frais d’entrée sont prélevés au moment de la revente des parts.

Lorsque vous investissez en direct dans l’immobilier locatif, vous devrez payer des frais de notaire lors de l’acquisition du bien (environ 7% pour des biens anciens). Si vous déléguez la gestion de votre bien, vous devrez ensuite payer des frais d’agence à votre mandataire. Mais attention aux frais cachés. Il vous faudra en effet entretenir le logement loué. Vous n’êtes pas à l’abri d’un problème de toiture ou de chaudière. Autant de coûts à prendre en compte, notamment si votre logement est ancien.

La revente

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous ne pouvez pas revendre vos parts et récupérer votre capital rapidement. Ce placement n’est pas aussi liquide qu’une assurance vie par exemple. La revente de parts de SCPI peut prendre du temps. Comme sur le marché immobilier classique, le délai est dépendant de l’offre et de la demande. Cependant, contrairement à l’investissement locatif en direct, vous pouvez ne revendre d’une partie de vos parts.

Si vous revendez un bien loué en direct, vous êtes soumis aux lois de l’offre et de la demande du marché immobilier classique. Les délais peuvent être plus ou moins longs selon les caractéristiques de votre bien. Point important, un bien loué occupé vaut moins cher qu’un bien inoccupé. Il subit une décote comprise entre 10 et 30%. Prenez bien ce critère en compte pour fixer le prix de vente.

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L’imposition sur les plus-values lors de la revente

Dans les deux cas, si vous réalisez une plus-value lors de la revente, vous serez imposé au titre de l’impôt sur le revenu.

Pour les SCPI : à hauteur de 19 % auxquels viennent s'additionner les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. En cas de plus value supérieure à 50 000 euros, une surtaxe allant de 2 à 6% vient s’ajouter. Toutefois, après 6 ans de détention vous bénéficiez d’un abattement de 6%.

Pour l’investissement locatif direct, les règles sont quasiment identiques : une imposition à 19% majorée de 17,2% de CGS-CRDS avec des abattements qui dépendent du nombre d’années de détention : 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème
4% pour la 22ème année révolue de détention

La transmission en cas de décès

En cas de décès, les parts de SCPI sont transmises aux héritiers. Elles intègrent donc la succession. Le calcul de la répartition est relativement simple : on divise le nombre de parts détenues par le nombre d'héritiers. Ces derniers peuvent ensuite décider de les garder ou de les revendre.

A noter que pour limiter les frais de succession, il est enfin possible d’avoir recours au démembrement.

La transmission d’un bien acquis en direct est beaucoup plus complexe. Les héritiers héritent d’une part du bien. On parle d’indivision. L’indivision peut être source de conflits au sein de la fratrie puisqu’il faudra que tous les membres s’entendent sur la gestion du bien. Lorsque le logement est loué, le bail en cours est transmis aux héritiers. Ils peuvent décider de conserver le bien ou de le revendre.

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Alors, SCPI ou investissement locatif direct ?
Voici un résumé des points forts et faibles de chacun de ces placements.

L'investissement locatif direct présente différents atouts : il est tangible (contrairement à la SCPI où vous détenez des parts) et il permet de constituer un patrimoine immobilier qui pourra être transmis. Le bien loué vous appartient, vous êtes donc maître de sa gestion. Cependant, vous êtes très dépendant du marché et du sérieux de vos locataires. La rentabilité peut aller du simple au double selon les villes et selon l’emplacement. Dernier point et non des moindres : ce type d’investissement n’est pas accessible à toutes les bourses. Il nécessite un capital de départ important et/ou un emprunt bancaire.

La SCPI est un placement moins connu mais très intéressant. Il est accessible dès 1000 euros. C’est un investissement qui vous permettra de mutualiser les risques avec des milliers d’autres associés. La SCPI prend en charge la gestion du parc immobilier. Vous ne vous occupez de rien. Cet investissement conviendra peut être moins aux épargnants qui ont besoin de concret et qui souhaitent gérer en direct leur patrimoine

Dans les deux cas, il ne faut pas oublier que l’investissement immobilier s’envisage toujours à long terme (minimum 8 ans). Si vous avez des questions complémentaires ou si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à faire appel à des conseillers professionnels.

Guillaume-Olivier DORÉ

Guillaume-Olivier DORÉ

Fondateur et CEO de Mieux Placer

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Autor Guillaume-Olivier Doré
Guillaume-Olivier Doré
Fondateur et CEO

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