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7 idées reçues sur les SCPI

Depuis quelques années, les Sociétés Civiles de Placement dans l’Immobilier (SCPI) ont le vent en poupe. Résultat : les articles de presse se multiplient pour vanter les mérites de cette solution d’investissement. Et comme souvent, il est parfois difficile de démêler le « faux du vrai ». Ou plus exactement de savoir ce qui s’avère exact et ce qui relève d’un « on-dit ». 


Pour vous aider à y voir plus clair et vous permettre de mieux comprendre comment fonctionnent les SCPI et quels sont leurs atouts (et risques), mieuxplacer.com vous propose de lever le voile sur les 7 principales idées reçues qui circulent à propos des SCPI.

7 idées reçues sur les SCPI
 

Idée reçue n°1 : investir dans une SCPI est très risqué


C’est faux ! Certes, comme tout investissement, les risques ne sont pas nuls. On pense, par exemple, à une défaillance potentielle de la société de gestion (un cas toutefois très rare) ou encore à la difficulté de revente des parts. Sans oublier la vacance des biens immobiliers et donc la non perception des loyers. Ce dernier risque est d’ailleurs le plus élevé… Mais en réalité il l’est beaucoup moins que lors d’un investissement « en direct » dans la pierre.

En effet, lorsqu’on achète des parts d’une SCPI, on investit sur plusieurs biens locatifs à la fois et donc sur autant de locataires. Le risque est donc mutualisé sur ces différents biens. Et en cas de vacance d’un bien ou d’un loyer impayé, cela n’impacte pas les autres actifs.


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Idée reçue n°2 : qui dit SCPI dit investissement à court terme

C’est faux ! On peut même affirmer que c’est précisément…tout le contraire. En effet, investir dans une SCPI s’inscrit dans une stratégie de placement à moyen voire même long terme. À cela une explication : les frais à la souscription qui varient de 8 à 12%. En moyenne, ces frais élevés sont amortis par la revalorisation du prix des parts au bout de 8 ans minimum. Toutefois, en parallèle, les SCPI de rendement permettent de percevoir des revenus réguliers.


Idée reçue n°3 : il faut un apport pour acheter des parts de SCPI

C’est encore faux ! L’un des atouts des SCPI est d’ailleurs leur accessibilité. En effet, alors que l’achat d’un bien immobilier nécessite un investissement élevé et le plus souvent un apport, ce n’est pas le cas des SCPI. Ainsi, pour investir dans ce type de produit, de 500 à 1000 € suffisent. Mieux, les SCPI peuvent être achetées au comptant ou à crédit. 


À condition, toutefois, de trouver un établissement financier qui vous prêtera les fonds pour acquérir vos parts. Un achat au comptant vous permettra de percevoir des revenus réguliers. À crédit, vous profiterez d’un allégement de votre imposition grâce à la déduction des frais d’emprunt. En résumé, les SCPI vous offrent une réelle opportunité d’investir sur le marché immobilier et de vous constituer un patrimoine, sans apport et sans devoir vous acquitter d’un ticket d’entrée trop élevé. 


les SCPI ouvrent droit à des avantages fiscaux
 

Idée reçue n°4 : les SCPI ouvrent droit à des avantages fiscaux

C’est à la fois vrai et… faux ! En réalité, il existe différents types de SCPI. Trois pour être précis. Le plus connues et les plus courantes sont dites « de rendement » ou d’immobilier d’entreprise. 
Elles investissent essentiellement dans des biens immobiliers tertiaires comme des bureaux ou des commerces et ne permettent pas de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.


Les secondes, sont des SCPI de plus-values ou de capitalisation qui investissent dans des biens de type logements, commerces ou bureaux avec un faible rendement. Elles ne versent pas - ou peu - de dividendes, n’ouvrent pas droit à des avantages fiscaux mais ont pour finalité d’offrir une valorisation à long terme. 
Les dernières sont des SCPI fiscales ou d’habitation. Elles investissent exclusivement dans l’immobilier d’habitation (biens neufs ou réhabilités) et sont « adossées » à des dispositifs de type Pinel, Malraux ou encore « Monuments historiques ». La conservation des parts est au minimum de 15 ans et ce sont elles qui permettent aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques (identiques à ceux dont ils profiteraient s’ils investissaient en direct). 


Toutefois, attention : l’avantage fiscal n’est pas transmissible à la revente ! Résultat : la revente des parts ne sera possible qu’à des prix très « décôtés ». Par ailleurs, leur rendement est presque deux fois moins élevé que celui des autres SCPI.

Idée reçue n°5 : toutes les SCPI peuvent être logées dans un contrat d’assurance vie

C’est faux. Comme nous l’avons vu précédemment, il est possible d’investir dans des SCPI au comptant ou à crédit. Mais sachez que certaines sont également accessibles à travers un contrat d’assurance vie. Toutefois, aujourd’hui, très peu de SCPI sont éligibles à l’assurance vie (celles qui ont conclu un accord avec un assureur) ! Si vous optez pour cette solution, vous aurez donc un choix très limité. Et les frais que vous aurez à régler seront également plus élevés puisque à ceux liés à la SCPI s’ajoutent les frais d’entrée et de gestion du contrat d’assurance-vie. 


En revanche, vous bénéficierez de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie, vous optimiserez le rendement de votre contrat (en 2017, les SCPI ont rapporté 4,45% de rendement, là où les fonds en euros affichaient une performance de 1,50%) et vous profiterez d’une meilleure liquidité (celle-ci étant garantie par l’assureur). 


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Idée reçue n°6 : les SCPI investissent uniquement en région parisienne

Ce n’est plus vrai ! Certes, cela a été souvent le cas dans les années 1990. Mais ce n’est plus d’actualité, bien au contraire. Aujourd’hui, les SCPI prennent soin de sélectionner des biens partout en France, sur Paris et sa région toujours mais aussi dans les autres grandes métropoles du territoire. Et même parfois à l’étranger. Elles vont également jouer la carte de la diversité quant à la nature des biens dans lesquels elles vont investir : bureaux, hôtels, locaux commerciaux, parkings, etc. Toutefois, certaines préfèrent se « spécialiser » sur une typologie d’actifs bien précise.

investir dans une SCPI ne représente aucun risque de perte en capital
 

Idée reçue n°7 : investir dans une SCPI ne représente aucun risque de perte en capital

C’est faux. Si les risques sont atténués, notamment par la diversification immobilière et par les efforts des courtiers pour assurer un taux de rendement attractif, ils ne sont jamais nuls. D’ailleurs, un investissement en SCPI n'est ni garanti, ni sécurisé : tout simplement parce que les SCPI investissent dans la pierre et que la valeur du parc immobilier et donc du placement va évoluer au fil des années… Parfois en positif mais aussi parfois en négatif.

Un exemple : un manque d’entretien des biens peut leur faire perdre de la valeur ! Il existe ainsi une possibilité de perdre le capital investi. Mais comme pour tout autre investissement dans l’immobilier qui peut enregistrer des moins-values à la revente.

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Guillaume-Olivier DORÉ

Guillaume-Olivier DORÉ

Fondateur et CEO de Mieux Placer

Il était une fois les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

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Autor Guillaume-Olivier Doré
Guillaume-Olivier Doré
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