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Capacité d’emprunt : définir mon apport personnel

Vous souhaitez vous lancer dans le grand projet d’une acquisition immobilière ? Lorsque vous vous retrouverez devant votre banquier il vous faudra négocier l’ensemble des conditions de votre emprunt. Au-delà du taux d’intérêt et de la durée du remboursement, il est essentiel de déterminer quel sera votre apport personnel.

Cependant, quel montant d’apport personnel faut-il présenter ? Existe-t-il un montant minimum ? Est-il obligatoire ? Est-il possible d’emprunter sans apport personnel ?

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Un apport servant de couverture aux risques

En règle générale, les banques demandent aux emprunteurs que leur apport personnel puisse financer les frais de notaire et les frais de garantie. Ces frais représentent jusqu’à 10% du prix de vente d’un bien immobilier dans le cadre d’un achat dans l’immobilier ancien, dans le neuf cela représente environ 5% de la somme.

Cette exigence est compréhensible dans la mesure où les frais de notaire et les frais de garantie sont des frais additionnels et ne sont pas partie intégrante du bien en lui-même. Or, l’emprunt immobilier est garanti par le bien. En cas de défaut de paiement, la banque ou la société de caution peut donc saisir le bien et récupérer la somme prêtée. Si elle vous avait prêté les frais de garantie et les frais de notaire, elle aurait perdu l’argent pour toujours. C’est dans le but de récupérer, au cas où, la totalité de l’encours qu’elle limite le prêt à la valeur du bien.

D’où peut provenir votre apport personnel ?

La première source dans laquelle il est possible de puiser est votre épargne : comptes courants ou livret A par exemple. Le livret est d’autant plus intéressant du fait de sa défiscalisation et de la facilitation des transferts d’argent. Il peut aussi être issu de votre assurance-vie, de vos indemnités de licenciement, de donations, d’un héritage ou encore d’un emprunt effectué auprès de vos proches.

Si vous venez de vendre votre bien immobilier, vous pouvez également utiliser la potentielle plus-value réalisée sur la vente du bien. Si votre ancien bien immobilier n’est pas encore vendu, vous pouvez contracter un prêt relais sur une durée maximale de deux ans afin d’avoir de la trésorerie à disposition.

Concernant la provenance de votre apport, si vous n’êtes pas résident français et que votre apport personnel se trouve sur un compte à l’étranger, il vous faudra le rapatrier sur le territoire national. Il arrive parfois que cela pose un problème dans le pays où vous souhaitez faire l’acquisition du bien immobilier. Renseignez-vous donc sur les conditions douanières du pays en question.

Apport plus élevé, taux plus bas

Si vous êtes dans la capacité d’apporter plus que l’équivalent des frais de notaires et de garantie, les organismes de prêt favorisent les demandes qui garantissent un apport personnel important. Si ce dernier dépasse les 20% du prix du bien immobilier, les taux proposés par les banques sont généralement plus bas. Encore une fois, cette préférence de la banque est compréhensible dans la mesure où un client avec un apport personnel en dit long sur sa capacité à épargner, à gérer son argent et sera donc capable d’honorer ses mensualités.

Attention toutefois à ne pas placer la totalité de votre épargne dans l’apport personnel car vous n’êtes jamais à l’abri de frais cachés et de dépenses imprévues qui peuvent survenir lors du processus d’acquisition. Favorisez de même les placements à meilleure rentabilité plutôt que d’augmenter votre apport. Effectivement, si votre épargne dispose d’un taux plus rémunérateur que le taux d’intérêt de votre crédit, il n’est pas financièrement intéressant d’augmenter votre apport minimum d’achat.

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Comment calculer le montant de votre apport personnel ?

Il existe deux façons différentes de calculer le montant de votre apport personnel. Soit vous le calculez en pourcentage du montant de votre projet immobilier, il vous suffit simplement de diviser le montant que vous pouvez investir avec le montant total du bien.

Vous pouvez aussi calculer votre capacité d’emprunt à partir de votre apport minimum. Cet indicateur est le montant que vous pouvez emprunter, pour votre projet immobilier, en fonction de vos revenus et du taux d’endettement.

Des services en ligne comme Pretto.fr vous permettent de simuler facilement votre budget immobilier. Ce courtier digital vous accompagne jusqu’à la signature chez le notaire.

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Emprunter sans apport, c’est possible

Il arrive que les banques acceptent d’accorder des prêts sans apport personnel ; on parle même de financement à 110% dans certains cas c’est-à-dire le bien (100 %) plus les frais (environ 10 % pour les frais de garantie et les frais de notaire).

L’emprunt sans apport est en fait réservé à trois types de profils qui ont des raisons acceptables de ne pas présenter d’apport dans un crédit.

  • Les jeunes primo-accédants
    Les jeunes primo-accédants venant d’entrer dans la vie active et qui n’ont pas eu la possibilité auparavant d’épargner peuvent bénéficier d’un prêt immobilier sans aucun apport personnel. Il existe des prêts aidés comme le PTZ et le Prêt Action Logement qui peuvent permettre de constituer un apport (pour lequel les banques ne feront aucune distinction avec un apport traditionnel).

  • Les particuliers épargnants : avantager les placements
    Dans le cas contraire, il existe des particuliers ayant une épargne très conséquente qui veulent acheter en gardant leur argent investi au lieu de constituer un apport minimum. Lorsque le taux d’intérêt proposé par la banque est bien plus faible que les taux rémunérateurs de vos placements.

  • Les investisseurs
    Si vous souhaitez faire un investissement locatif, vous pouvez prétendre à un emprunt sans apport. Ceci provient du fait que les intérêts d’un prêt immobilier permettent une diminution d’impôts, ainsi, plus vous empruntez, plus le bénéfice foncier diminue, et donc votre base imposable aussi.
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Guillaume-Olivier DORÉ

Guillaume-Olivier DORÉ

Fondateur et CEO de Mieux Placer

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