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Découvrir le crowdfunding immobilier

L’immobilier est un secteur largement plébiscité par les Français, et acquérir un bien se situe en tête de la “to-do list” de nombreux foyers. Dans le même temps, générer une rente immobilière compte parmi les stratégies de placement les plus couramment adoptées. Pour ceux qui souhaitent de meilleurs rendements, sans s'embarrasser d’investir eux-mêmes dans la pierre, d’autres alternatives existent. C’est par exemple le cas du crowdfunding immobilier.

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Crowdfunding immobilier : définition

Short answer

Le financement participatif immobilier est un ovni si on le compare aux placements immobiliers traditionnels. Proposé par des plateformes spécialisées en crowdfunding, ce placement prend la forme d’acquisition de parts du capital (fonds propres privés) ou d’obligations.

Les intérêts du crowdfunding sont multiples :

  • Un taux servi d’environ 9% avant taxation, on est loin des 0,75% du Livret A
  • Un horizon de placement court, comptez entre plutôt entre 18 et 24 mois
  • L’investissement minimum reste très accessible : environ 1 000€
  • Un investissement dans la pierre sans avoir à gérer des locataires, des travaux etc.
  • Investissement dans l’économie réelle : transparence sur le ou les projets financés

Des risques existent également :

  • Abandon du projet immobilier
  • Retard de livraison du à un retard sur le chantier (et donc un retard de remboursement)
  • Une mauvaise évaluation du budget prévisionnel lié à l’opération qui viendrait affecter la marge du promoteur ou le remboursement des investisseurs

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Le capital confiance de l’immobilier en France

Présenté récemment lors de la Convention Patrimonia, l'étude FintechImmo a mis en lumière l’explosion des financements alternatifs dans l’immobilier, le fameux crowdfunding immobilier en tête. Bien que relativement jeune, ce type de placement connaît un succès notable et ne semble pas perdre en attractivité depuis son apparition, il y a moins de dix ans. On peut s’en convaincre en constatant que plus de 70% de la collecte annuelle de 2018 a été réalisée dès le premier semestre !

On nous apprend que l’économie de marché est cyclique, que la valeur d’un produit n’est pas gravée dans le marbre, et qu’elle évolue en fonction de l’offre et de la demande. Ce qui est attractif aujourd’hui ne le sera sans doute pas demain. On constate cependant certaines exceptions notables ; parmi elles l’amour que les Français portent à l’immobilier. Cette confiance tenace est une garantie importante pour les investisseurs et épargnants qui sont toujours plus nombreux à miser sur l’immobilier. Un capital important est toutefois nécessaire, il s’agit d’ailleurs de la principale barrière à l’entrée pour pouvoir investir dans la pierre. Heureusement, les acteurs de cet écosystème sont ingénieux, et c’est pour permettre à plus d’investisseurs de profiter de cette manne que le crowdfunding immobilier a été développé.

Un concept récent et hybride

Comme indiqué en préambule, le financement participatif immobilier reste une solution très jeune car elle existe depuis moins de dix ans. Il s’agit toutefois de la fusion de deux concepts plus anciens : d’une part le sociofinancement (aussi appelé crowdfunding) et d’autre part la construction et le négoce de biens immobiliers classiques.

C’est en alliant forte stabilité de la pierre à l’efficacité de la collecte participative que ce nouveau concept a pu redistribuer les cartes dans le milieu des placements immobiliers.

D’où nous vient le financement participatif?

Le financement participatif tel qu’on le conçoit aujourd’hui a vu le jour au XVIIIème siècle et avait pour objectif de collecter des fonds pour permettre à un projet socioculturel ou humanitaire de voir le jour. Dans de nombreux pays, de célèbres monuments ont vu le jour grâce au crowdfunding immobilier. La Statue de la Liberté en est l’un des plus beaux exemples : symbole de l’amitié franco-américaine, elle a pu entre autres être construite grâce à un crowdfunding proposé aux Français.

On ne compte plus les organisations non gouvernementales, associations et particuliers qui usent du financement participatif pour soutenir des causes gravitant autour de l’humanitaire, de la protection du patrimoine ou de l’écologie. Nous sommes plus ici proches d’une approche caritative et de profit sociétal plutôt que d’un véritable placement. Il s’agit là de la principale différence avec le crowdfunding immobilier.

De nos jours, réunir des fonds pour mener à bien certains projets relève du chemin de croix. En réponse à cette complexité croissante, de nouvelles solutions de financement plus efficaces et résilientes ont vu le jour pour permettre à tout un chacun de mener à bien ses projets.

Les garanties demandées par des organismes de financement traditionnels sont régulièrement revues à la hausse, les banques sont timorées et exigent des apports en fonds propres de plus en plus importants. Il s’agit d’un terreau fertile permettant l’essor du crowdfunding, notamment immobilier.

Tout le monde peut désormais investir son capital dans différents projets immobiliers, et en tirer un bénéfice proportionnel au montant de sa participation. Ces particuliers sont désignés comme des “contributeurs” et ont la capacité de sélectionner les chantiers qu’ils souhaitent soutenir à l’aune de leurs valeurs, de leurs préférences personnelles ou du rendement annoncé. Afin de faciliter cette nouvelle manière d’investir, des plateformes de crowdfunding immobilier ont été créées. Leur objectif est de fournir garanties à toutes les parties et de fluidifier les échanges.

Comment ça marche et quel intérêt?

Il existe plusieurs plateformes de financement participatif immobilier, l’une d’entre elles est Homunity. Les plateformes de ce type permettent à tout type d’investisseur de prendre part au financement de projets en permettant à des promoteurs immobiliers d’atteindre leurs objectifs de collecte. Ce type de placement est accessible aux particuliers, aux entreprises et même à l’État. Les fonds sont bloqués pour une durée relativement courte (entre 12 et 24 mois seulement) et la performance est au rendez-vous avec un taux servi gravitant autour des 9% à l’année ! Ces données ont été compilées par Hellocrowdfunding.com, et porte sur les projets remboursés entre janvier et septembre 2019.

Les réglementations bancaires de Bâle 3 de 2010 ont contraint les promoteurs immobiliers de compter un apport d’au moins 20% du budget total de l'opération pour pouvoir lancer un projet. Si pour financer leurs programmes les promoteurs sont souvent en relation avec de nombreux acteurs financiers, ils sont également toujours en recherche de diversification. Le crowdfunding immobilier semble alors être une option appropriée car il permet de lever des fonds rapidement, de limiter les frais financiers et de disposer plus librement des capitaux pour répondre aux objectifs du promoteur.

Tâchons cependant de garder une certaine distance critique : l’adoption de ce format de collecte et d’investissement immobilier reste encore très minoritaire tant chez les promoteurs que chez les investisseurs particuliers. Durant la première moitié de 2019, on compte environ 130 millions d’euros levés par les plateformes de financement participatif immobilier, pour 42 millions restitués.

Différents types de crowdfunding immobilier

Crowdequity : Un promoteur est tenu d’investir une part de capitaux en propre, le crowdequity correspond au financement ou au re-financement de ces fonds. Ce type d’investissement peut être réalisé sous forme d’achat d’obligations ou d’actions.

Crowdlending : En complément d’un financement bancaire “classique”, les promoteurs ont la possibilité de pratiquer le crowdlending. Il s’agit d’un prêt au promoteur, dont la durée est actée en amont, ainsi que son taux.

Crowdinvesting : Depuis un an l'Autorité des Marchés Financiers autorise le crowdinvesting pour les organismes détenteurs de l'agrément de Conseiller en Investissement Participatif (CIP) élargi. Le crowdinvesting est très similaire au crowdequity mais concerne plutôt des projets immobilier de nature locative. Il s’agit donc logiquement d’un investissement sur le long terme.

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Risque, garanties et règles à suivre

Les risques du crowdfunding immobilier

Le financement participatif immobilier reste avant tout un placement, de fait il présente un certain niveau de risque. Il est important d’être suffisamment éclairé sur le sujet avant de se lancer !

Pour commencer, quand bien même le taux de défaut est notablement faible à 0,67% (entre 2012 et 2018 selon Hellocrowdfunding), le risque n’est pas inexistant. Nous recensons trois principaux risques :

  • Le risques travaux : tout retard pourrait engendrer des pénalités venant dégrader le bilan de l'opération
  • Le risque commercial : retard dans la commercialisation des lots pouvant affecter la marge de l'opération
  • Le risque financier : une mauvaise appréciation du bilan pourrait porter un risque sur l'opérateur

Les pertes subies par les investisseurs restent très marginales, et sont souvent la conséquence d’une commercialisation hasardeuse du produit immobilier. À titre d’exemple, les investisseurs peuvent ne pas être complètement remboursés si le promoteur est forcé de vendre son bien en deçà du tarif prévu lors de la budgétisation. À relativiser cependant car dans ce type de situation le promoteur va limiter la perte de ses investisseur en renonçant à une partie de sa marge.

Si le taux de défaut est faible, le taux de retard l’est nettement moins (environ 8,24%, toujours selon Hellocrowdfunding entre 2012 et 2018). En cas de retard, l’investisseur voit la date de restitution de son capital et de ses intérêts repoussée, mais ces durées ne vont que très rarement au delà de quelques semaines. Ces retards sont souvent liés à des imprévus sur les chantiers, comme des blocages administratif et/ou légaux, des programmes de préservation archéologiques, des contraintes climatiques ou encore des sous-traitants peu performants.

La spéculation s’invite à la fête

Depuis peu le financement participatif prend un tournant plus spéculatif qui pourraient tendre à le rendre plus risqué. Deux tendances se dégagent en particulier :

L’arrivée des marchands de biens : Alors que les promoteurs immobiliers contractent des prêts bancaires et utilisent le crowdfunding pour compléter leur levée de fonds, une partie des marchands de biens financent intégralement leur projet de cette manière. Nous entrons alors dans un système spéculatif puisque l’objectif est la revente avec plus-value à court terme, sans fonds propres initiaux.

La collecte pour une holding : Une autre tendance qui tend à se développer est la collecte pour une holding. On sort du cadre d’un crowdfunding visant à la réussite d’un projet délimité et on finance la maison mère, ce qui permet à cette dernière de répartir les fonds de manière bien plus libre et bien moins traçable.

Les garanties pour les investisseurs

Malgré les risques cités ci-avant, les plateformes de crowdfunding mettent en place toujours plus de garanties offrant protection et transparence aux investisseurs. On peut citer par exemple Anaxago, Homunity ou encore Koregraf.

En premier lieu, il faut rappeler que les éventuels écueils financiers ne sont pas du fait des plateformes de financement participatif. En effet, elle agissent uniquement en tant qu’intermédiaire neutre entre les promoteurs et les prêteurs. Si l’une d’entre elles venait à faire faillite, ce serait alors à l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) de garantir que les remboursements aux investisseurs soient respectés. Il s’agit d’un organe de supervision d’état veillant dans ce cas précis à ce que le prêteur ne soit pas lésé. Des hypothèques peuvent également être prévues par les plateformes afin de rembourser les investisseurs au mieux.

Nous avons vu que les seuls générateurs risques sont la fiabilité des promoteurs et de la viabilité de leurs projets, mais même ce facteur de risque tend à être mitigé car les plateformes renforcent leur vigilance en attribuant des scores de fiabilités aux projets immobiliers. Cette vigilance se décline sur deux axes :

Entreprise
Les plateformes de crowdfunding valident la fiabilité des sociétés à l’origine des projets. Le passif des acteurs, leur santé financière et le niveau de confiance accordé par le marché sont pris en compte.

Projet
Le second axe de validation se situe au niveau du projet immobilier lui même. En effet un promoteur fiable ne garantit pas un projet viable. Les éléments vérifiés sont essentiellement le lieu de construction et le tarif par rapport au marché. Il convient aussi de s’assurer de la viabilité du projet même en cas d’imprévus. Ici, l'expérience d’une plateforme de crowdfunding est essentielle.

Les règles à suivre

Avant de s’engager dans un placement  en crowdfunding immobilier, il y a plusieurs règles à suivre pour éviter tout désagrément.

En premier lieu, il est important de récolter des informations sur les plateformes afin de vérifier leur fiabilité. Les plateformes doivent être enregistrées à l’ORIAS (Organisme Pour Le Registre Des Intermédiaires En Assurance) comme CIP (Conseiller en Investissement Participatif) agréé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

Ensuite, il faut être au courant des performances de ces plateformes. Par exemple la quantité de projets achevés sans encombres, ainsi que la part de défaut de paiement. Connaître les pré-requis des plateformes dans la sélection des programmes proposés est un vrai plus. En effet savoir sur quels critères elles se sont basées pour choisir les projets vous permet d’évaluer si leur niveau de sérieux est suffisamment élevé à votre goût.

Bien que très solide, le placement dans la pierre n’en est pas moins un investissement potentiellement risqué. Vous devez être en mesure de connaître la nature de votre investissement et les risques encourus. De fait il est nécessaire d’examiner en amont les dossiers qui sont mis à votre disposition afin de saisir le contexte économique, technologique et commercial du programme. Chaque projet est différent et mérite d’être consciencieusement analysé.

Conclusion

Le crowdfunding immobilier est un placement moderne, attirant et protéiforme. Il est important d’être bien accompagné afin de trouver l’investissement idéal. Certains courtiers en ligne comme Mieuxplacer.com vous permettent d’accéder aux différentes plateformes de crowdfunding immobilier avec une prise de risque mesurée, évaluée suite à un échange avec nos conseillers les plus chevronnés.

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Guillaume-Olivier DORÉ

Guillaume-Olivier DORÉ

Fondateur et CEO de Mieux Placer

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Autor Guillaume-Olivier Doré
Guillaume-Olivier Doré
Fondateur et CEO

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