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Le match : SCPI vs OPCI

Avec un marché immobilier particulièrement dynamique ces dernières années, les placements immobiliers ont la faveur des épargnants. Face à la baisse des fonds euros et à l’instabilité des marchés financiers, la collecte des SCPI et des OPCI est repartie à la hausse en 2019.

Ces deux produits d’épargne sont des placements immobiliers et présentent des avantages communs. Les deux sont accessibles et offrent des rendements moyens supérieurs à 4%… Mais en quoi sont-ils différents ? Si vous deviez choisir, sur lequel faut-il investir ?

La SCPI est très prisée en ce moment et est plus connue que son cousin l’OPCI. Pourtant, ce dernier ne manque pas d’avantages !

Découvrez en détail le fonctionnement et les avantages de ces deux placements immobiliers.

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SCPI/OPCI : définition et fonctionnement

Une SCPI c’est quoi ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Les SCPI achètent et gèrent un patrimoine immobilier locatif. Elles louent leur parc immobilier (généralement à des entreprises) et collectent des loyers qu’elles versent à leurs associés sous forme de dividendes trimestriels.

Il existe différents types de SCPI :

  • Des SCPI de rendement
L’objectif est de générer des revenus complémentaires réguliers

  • Des SCPI de défiscalisation
Comme leur nom l’indique, ces SCPI ont pour l’objectif de réduire l’impôt sur le revenu des épargnants (SCPI Malraux, SCPI Pinel, SCPI Déficit Foncier)

  • Des SCPI de valorisation
Moins nombreuses, ces SCPI ont pour objectif de valoriser le parc immobilier afin de générer des plus-values à la revente des parts.

Dans cet article, nous nous concentrerons principalement sur les SCPI de rendement, dont le fonctionnement et l’objectif sont plus proches de ceux des OPCI.

Un OPCI, c’est quoi ?

Un OPCI est un Organisme de Placement Collectif en Immobilier. Ce type de placement est relativement jeune puisqu’il a été créé en 2005. Il s’agit d’un produit d’épargne constitué à la fois d’actifs immobiliers et d’actifs financiers.

Un OPCI se compose de 3 parties distinctes qu’on appelle “poches” :

  • Poche immobilière : minimum 60%
Cette poche est composée d’actifs immobiliers (au moins 51% d’immeubles Cette poche est composée d’actifs immobiliers (au moins 51% d’immeubles physiques ou de part de sociétés à prépondérance immobilière). Le parc immobilier est composé d’immeubles de bureaux, commerces, locaux, résidences de services... Ces biens sont loués par l’OPCI et génèrent des loyers.

  • Poche financière : maximum 35%
Elle est composée de placements financiers (actions de sociétés cotées en Bourse, obligations, parts de fonds) généralement à connotation immobilière.

  • Poche de liquidités : minimum 5%
Cette poche de trésorerie est destinée à faciliter la revente lorsqu’un associé souhaite céder ses parts.

Les OPCI distribuent des dividendes une à quatre fois par an, selon les sociétés de gestion. Outre ces revenus complémentaires, les OPCI misent sur la revalorisation de leur parc immobilier. Les épargnants qui investissent dans ces placements peuvent donc espérer réaliser une plus-value à long terme grâce à la revalorisation de la valeur de leurs parts.

L’OPCI est un placement hybride qui mixe les investissements immobiliers et financiers… avec des conséquences différentes pour votre épargne. Mais avant de rentrer dans le détail, commençons par passer en revue les points communs de les SCPI et les OPCI.

SCPI/OPCI : des avantages communs

Les SCPI et les OPCI sont des placements immobiliers

Ces deux placements vous permettent de diversifier votre épargne en investissant indirectement sur le marché de l’immobilier, notamment sur de l’immobilier d’entreprise. Dans les deux cas, on parle de “pierre-papier” car vous détenez de l’immobilier sous forme de parts (du “papier”) et non en direct ( de la “pierre”). En investissant dans des SCPI ou dans des OPCI, vous profitez de la bonne santé du marché de l’immobilier en allant chercher des rendements moyens supérieurs à 4% !

Attention cependant, ces deux placements ne sont pas sans risques. Ils restent exposés aux risques conjoncturels et spécifiques du marché immobilier. Ils s’envisagent donc à long terme : que vous investissez en SCPI ou en OPCI, il est conseillé de conserver vos parts minimum 8 ans.


Les SCPI et les OPCI sont des placements collectifs

Lorsque vous investissez dans une SPCI ou dans un OPCI, vous achetez des parts. Vous rejoignez donc d’autres investisseurs en tant qu’associé.
Cela vous permet de pouvoir investir dans l’immobilier avec un ticket d’entrée très bas (contrairement à de l’immobilier en direct) : ces deux placements sont en effet accessibles à partir de quelques centaines d’euros.


Des risques mutualisés et une gestion 100% déléguée

Les SCPI et les OCPI investissent dans des parcs immobiliers variés : les biens sont répartis géographiquement dans plusieurs régions, voire dans plusieurs pays. Les locataires sont nombreux et diversifiés. En cas de difficulté avec un des locataires (vacance, impayé…), l’effet négatif est indolore pour vous car dilué avec les autres revenus. La mutualisation des risques est l’un des principaux avantages de ces placements. Et ce n’est pas le seul.
En effet, en investissant dans la pierre-papier, vous n’avez aucun locataire à gérer. Collecte des loyers, recherche de locataires, entretiens des biens … la gestion du parc immobilier est intégralement déléguée à la SCPI ou à l’OPCI.

Une acquisition directe ou indirecte

Vous avez le choix entre 2 solutions pour acquérir des parts de SCPI ou d’OPCI :

  • Vous pouvez acheter des parts de SCPI ou d’OPCI en direct auprès de la société de gestion. 
  • Vous pouvez les intégrer au sein de votre assurance vie. La plupart des contrats vous permettent d’investir sur des unités de compte immobilières. Cette deuxième option vous permet de bénéficier des avantages propres à l’assurance vie, notamment en termes de fiscalité.

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Les différences entre SCPI et OPCI

Une composition différente

Comme nous l’avons vu au début de cet article, les OPCI sont composés au minimum de 60% d’actifs immobiliers. L’investissement immobilier des SCPI est plus “pur”. Les SCPI conviendront donc plus aux épargnants qui souhaitent investir uniquement en immobilier. A l’inverse, les OPCI sont adaptés pour les investisseurs à la recherche d’un produit d’épargne diversifié qui leur permettra de profiter des hausses des marchés immobiliers et financiers.

Une fiscalité moins lourde pour les OPCI

Il s’agit là d’un point de différence important entre les SCPI et les OPCI. Sur ce critère, l’avantage va clairement à l’OPCI dont la fiscalité est plus douce.

Les revenus et les plus-values des OPCI sont considérés comme des revenus mobiliers. Ils sont donc soumis au prélèvement unique forfaitaire de 30% (12,8% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux). 

Les dividendes versés par les SCPI sont eux des revenus fonciers. Ils sont donc intégrés au calcul de votre impôt sur le revenu. Ils sont imposés en fonction de votre tranche marginale d’imposition à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Point important pour les contribuables soumis à l’IFI, la pierre-papier entre dans le patrimoine taxable au titre de l’IFI mais à des niveaux différents :

  • Entre 90 et 98% pour les SCPI
  • Entre 50 et 60% pour les parts d’OPCI

 

SCPI

OPCI

Revenus

Impôt sur le revenu
+ 17,2% de prélèvements sociaux

IFI : à hauteur de 100% maximum

PFU : 30%
IFI : à hauteur de 60% maximum

Plus-values

19% + 17,2% de prélèvements sociaux (abattement à partir de 6 ans de détention)

PFU : 30% 
(après abattement)

A noter, lorsque les OPCI ou les SCPI sont acquises en tant qu’unités de comptes dans le cadre de l’assurance-vie, elles bénéficient de la fiscalité spécifique et très avantageuse de ce placement.

Des droits d’entrée réduits pour les OPCI

Quel que soit le placement que vous choisirez vous devrez vous acquitter de frais : des droits d’entrée lors de l’achat de parts et des frais de gestions annuels.

Les frais d’entrée sur des SCPI sont traditionnellement élevés. Ils permettent de compenser les frais de notaires inhérents aux acquisitions d’immeubles. Les droits d’entrée des SCPI s’élèvent donc entre 8 à 12% du montant de votre investissement. Ce coût n’est pas négligeable ! Pour amortir ces frais, vous devez penser “long terme” et de conserver vos parts de SCPI au moins 8 ans.

Les SCPI vous facturent également des frais de gestion. Ils sont déduits directement des loyers que vous percevez. Le rendement annoncé d’une SCPI est donc toujours “net de frais”

Les OPCI sont eux moins gourmands en termes de frais d’entrée : entre 2 et 7% selon les contrats. En revanche, les frais de gestion sont plus élevés que ceux des SCPI (entre 1,5 % à 4,5 %).

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Une meilleure liquidité pour les OPCI

On parle de liquidité pour illustrer la facilité avec laquelle il est possible de récupérer une partie ou la totalité du capital investi. Les SCPI sont un placement réputé peu liquide. En effet, si vous cédez des parts, il faudra que la SCPI trouve un acheteur. Vous n’avez aucune garantie en termes de délai.

La liquidité des OPCI est meilleure. La poche financière (minimum 5% de l’OPCI) permet d’assurer les demandes de rachat de parts. Il faut compter un délai de 2 à 6 mois selon les contrats.

Le mode d’achat : plus d’options possibles pour les SCPI

Les parts d’OPCI et de SCPI peuvent être achetées en direct ou intégrées à un contrat d’assurance-vie.

En revanche, les SCPI offrent davantage de souplesse et proposent des options supplémentaires lorsqu’elles sont achetées en direct : 

  • Elles peuvent être achetées à crédit. Cela vous permet de réduire l’impact fiscal en déduisant les intérêts d’emprunt des revenus fonciers générés par la SCPI.
  • Elles peuvent être achetées en pleine propriété ou en démembrement. L’achat en démembrement de propriété permet de bénéficier d’une décote sur le prix d’achat et de limiter l’impact fiscal en décalant la perception des revenus de la SCPI.

La performance : léger avantage aux SCPI

Difficile de comparer car les écarts peuvent être importants en fonction des contrats. D’une manière générale, la performance des SCPI est supérieure à celle des OPCI. Mais la 

Rendements moyens des SCPI : 

 

SCPI

OPCI

2016

4,6 %

3,22%

2017

4,43%

3,58%

2018

4,35%

1,2%

En 2018 les rendements moyens des OPCI ont fortement reculé. Ils ont soufferts de la baisse des marchés boursiers en fin d’année.

Attention, ces analyses sont à nuancer : ces données ne sont que des moyennes.  Les performances peuvent considérablement varier d’un contrat à un autre. Ainsi, certains OPCI tirent leur épingle du jeu en offrant des rendements élevés. On peut citer les 2 contrats qui sortent particulièrement du lot :

  • L’OCPI Silver Generation, spécialisé dans les résidences de services seniors non médicalisées, a offert un rendement brut de 5,24% en 2018.
  • L’OPCI Swisslife Dynapierre affiche lui une performance brute à 5,17%.

En synthèse, les SCPI et les OPCI sont des supports intéressants pour les épargnants qui cherchent à diversifier leur patrimoine dans l’immobilier. Accessibles à partir de 1000€ ou 2000€, ils vous libèrent de toutes les contraintes de gestion liées à l’immobilier locatif. L’OPCI est un placement moins connu mais qui offre une meilleure liquidité et une fiscalité plus douce que les SCPI. Plus diversifié que les SCPI, l’OPCI permet d’aller chercher de la performance sur les marchés financiers… avec les risques que cela comporte.

Dans un contexte où les performances des fonds euros sont à la baisse, ces supports immobiliers vous permettent d’aller chercher des rendements supplémentaires avec un niveau de risque modéré (mais pas nul).

Attention cependant, il existe de nombreux contrats sur le marché dont les performances ne se valent pas toutes. Il est donc conseillé de faire un appel à un professionnel qui vous orientera sur les contrats et le mode d’acquisition les plus adaptés à vos besoins.

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Guillaume-Olivier DORÉ

Guillaume-Olivier DORÉ

Fondateur et CEO de Mieux Placer

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Autor Guillaume-Olivier Doré
Guillaume-Olivier Doré
Fondateur et CEO

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